房地产行业:重点一二三线成交数据全面改善、房贷利率连降三月、板块领涨

类别:行业研究 机构:长城证券股份有限公司 研究员:陈智旭 日期:2019-03-22

地产板块大涨6.35%,领跑28个行业:本周地产板块大涨6.35%,领跑28个行业,跑赢大盘约4个百分点。本周末板块PE及PB估值继续回升至10.45X及1.63X,PE估值自2018年初以来首次突破1年中枢,PB估值维持在1年中枢以上,尽管如此从历史水平来看板块估值依然处于较低位置。本周板块涨幅前五为张江高科、南京高科、新城控股、中迪投资及上实发展,创投概念继续表现活跃。重点公司连续三周全部上涨,新城领跑,阳光城及中南涨幅超10%,近几周二线龙头表现强势。今年以来新城涨幅超过75%,中南及阳光城涨幅也超50%,截至本周末中南2018年PE约15X,阳光城及新城年报已公布,最新PE约10X及9X。

    国家统计局公布前两月行业数据、首套房利率维持下行等:前两月前端数据如期回落,销面同比转负,拿地转冷新开工升幅收窄,而受施工、单价及土地购置费的影响投资增速再度扩大,资金方面基本平稳,国内贷款及个人按揭有所改善;2月全国首套房贷款平均利率为5.63%,环比上月下降0.53%(3BP);同比去年2月首套房贷款平均利率5.46%上升3.11%(17BP),2月利率下调银行数量44家,较上月增加10家,首套房贷平均利率连续三个月下降。

    31城新房成交累计同比基本持平,一二三线数据全面改善,一线表现强势:本周重点31城新房成交量同环比均有上升,近几周累计降幅持续收窄,截止本周累计成交量基本与去年同期持平。分一二三线,新房成交环比均有上升,其中一线连续三周成交量超2018年周均水平,同比涨幅维持高位,表现强势。年初至今一二三线新房成交累计同比28.3%/-2.5%/-5.4%,累计数据持续改善。从供给来看,年初至今重点10城新增供给累计升27.2%,升幅持续扩大,近两周成交供应比降至1以下,狭义库存在连续下降4周后略有回升,狭义去化周期10.93个月。年初至今重点一二三线累计新增供给同比分别为47.3%/27.0%/8.4%,本周一线升幅略有回落,从累计成交供应比来看,本周一二三线均有下滑,但一二线依然在1以上,截止本周末一二三线去化周期9.22/6.10/13.25个月。

    维持推荐评级:基本面上,统计局投资数据超出预期,但主要是受施工、单价及土地购置费的影响,销售及拿地如期回落,从高频数据来看,今年以来一线表现强势,重点二三线近几周销量也有改善,三四线城市仍需进一步观察,但正如在之前的报告中多次提到,我们认为对今年的基本面不用过于悲观,一方面在一城一策及三稳的基调下行业政策边际转松,另一方面宏观资金面相比去年也有好转,总体预计维持平稳。个股方面,我们维持推荐1)估值较低的弹性标的新城、阳光城,2)低估龙头万科、保利及招蛇。

    风险提示:行业及信贷调控政策超出预期、宏观经济表现不及预期、房产税出台超出预期。

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