房地产行业月报:销售小幅负增,投资增速头部新高

类别:行业研究 机构:海通证券股份有限公司 研究员:涂力磊,金晶 日期:2019-03-22

1-2月数据关注点:1-2月房地产开发投资增速累计同比达到11.60%,较2018年全年加快2.1个百分点。主要有两个原因推动投资加速,第一是前期土地的购置费增长较快,第二是今年以来房地产企业施工进度有所加快。1-2月新开工累计同比增速达到6.0%,房企到位资金同比增速为2.1%。我们认为后续销售压力会带来到位资金压力,使得房企仍有较强新开工意愿,进而使得新开工同比增速为正,但增速较2018年全年显著回落。商品房销售面积小幅回落,整体需求端仍然偏弱。分线来看,一线销售受推盘影响显著回暖;二线销售1-2月表现疲软,回暖趋势有待验证;三四线销售短期平稳。关于房地产投资,正向因素有房价较为平稳,新开工和施工面积保持增长,制约因素有土地购置面积下降、商品房销售面积下降,后续走势仍需观察。我们预计,房地产开发投资增速趋势上仍难改后期下行。

    房地产投资累计同比增长11.6%。2019年1-2月全国房地产累计开发投资为12090亿元,同比增长11.60%,增速较2018年1-12月的9.5%上升2.1个百分点。房地产新开工同比增长6.0%。1-2月,全国房地产开发企业房屋新开工面积1.88亿平方米,同比增长6.0%,增速较2018年1-12月份下降11.2个百分点。1-2月销售面积累计同比下滑3.63%。2019年1-2月商品房销售面积1.41亿平方米,同比下滑3.63%,增速比2018年1-12月份下降4.96个百分点。1-2月商品房销售额1.28万亿元,同比增长2.81%,增速比2018年1-12月份下滑9.63个百分点。

    一线销售面积增速反弹,二线回落,三线保持平稳。2019年1-2月一线城市商品住宅销售面积432万平方米,累计同比增长13.5%,增速较2018年12月由负转正;二线城市商品住宅销售面积2971万平方米,累计同比下滑15.88%,增速较2018年12月由正转负;三四线城市商品住宅销售面积8915万平米,累计同比增长0.96%,增速较2018年12月上升0.75个百分点。

    土地购置面积显著下降,房企拿地意愿集中在一二线城市。1-2月,全国房地产开发企业土地购置面积1545万平方米,累计同比减少34.10%,增速相较2018年1-12月的14.20%大幅下滑。1-2月全国房地产开发企业土地成交价款690亿元,累计同比下滑13.1%,增速相较2018年1-12月的18.0%大幅下滑。

    房企到位资金增速继续回落。2019年1-2月全国房地产资金来源总量达到2.45万亿元,累计同比增长2.12%,增速比2018年1-12月份下降4.23个百分点。逐个数据分析,房地产资金来源中国内贷款1-2月达到4976亿元,累计同比减少0.5%,跌幅较2018年1-12月收窄4.4个百分点。1-2月自筹资金达到7279亿元,累计同比减少1.5%,增速较2018年1-12月回落11.2个百分点。个人按揭贷款属于其他资金范畴,1-2月个人按揭贷款达到3458亿元,累计同比增加6.5%,较2018年1-12上升7.34个百分点。

    投资建议:三大兑现期来临,地产逻辑有望不断提升,继续看好地产。不论是价格下行、杠杆压力、市场空间等短中长问题,市场已有充分预期,房企也有应对措施,积极调整自身发展节奏。我们继续看好万科A、保利地产、新城控股,招商蛇口、华夏幸福、中南建设、光大嘉宝;地产存量交易链,我爱我家;区域主题看好长三角一体化(上实发展等)。

    风险提示:行业面临基本面下行风险。

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