对当前市场表现的讨论十四:牛市思维下的地产定价

类别:行业研究 机构:国泰君安证券股份有限公司 研究员:谢皓宇,卜文凯 日期:2019-03-20

摘要:

    当前是不是牛市,不完全取决于行政政策,更多取决于货币宽松,当前基本确立。地产的定律是,只要货币宽松,一定地产牛市。从近期数据来看,以信托为首的融资渠道,确实又重新活跃起来,地产企业的融资得到了明显的缓解。即便按照借新还旧去执行,也大大减缓了地产企业资产负债表收缩的速度,随着销售和投资剪刀差拉大,地产企业的现金流量表会得到明显恢复。

    货币宽松下,土地市场会是领先指标,目前有了一定程度上涨。按照地产金融框架,房地产市场本质上是土地市场,且是最重要的资本品市场。因为土地市场特有的货币派生功能,使得拿地本身会带来信用派生进而引导资产价格上涨。目前市场情况上看,土地价格开始出现一定程度上涨,且部分区域表现比较明显。

    牛市之下,从PE逻辑切换为NAV逻辑。市场熊市之下,对业绩的渴求较多,多以PE作为定价手段。在市场逐步又熊转牛的过程中,将慢慢完成从PE到NAV的切换过程。即便考虑资产负债表不扩张,在销售的逐步变现过程中,就会因为风险下降带来折价率的修复。当前阶段,我们认为是PE和NAV都要看的阶段,并逐步切换到NAV。因此关注低PE和高NAV折价公司,我们推荐低PE的金地集团、蓝光发展、荣盛发展,同时推荐行业标杆给估值空间的万科A、招商蛇口、华夏幸福,同时高NAV折价的中南建设、阳光城等公司。

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