房地产行业北上广深增值税附加税率减半事件点评:住房交易税费下调,心理影响大于实际影响

始于小微企业降税

    此轮税率下调始于2019.1.18国家税务总局财税〔2019〕13号文《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》。其第三条规定:由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况,以及宏观调控需要确定,对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。目前,全国多地已执行50%的减免额度。

    范围开始扩散至个人

    近日证券时报、澎湃新闻报道称,北京、上海、广州个人出售住房的增值税附加税率也可减半。相关信息得到了政府税务部门的确认。

    3月7日,上海链家、上海中原、我爱我家等房产中介公司发布税费下调通知,自当日起下调相关房屋交易税费,包括不动产交易合同印花税、增值税附加税中的城市维护建设税及教育附加税税率,基本为减半征收。

    房地产交易需要交哪些税?

    对于开发商讲,目前我国房地产税主要在土地转让环节征收。即土地出让环节中的契税、耕地占用税、印花税和城镇土地使用税及出售环节的增值税、增值税附加、印花税和企业所得税。

    对于个人来讲,分为两种情况:

    1)一/二手房买家:契税、印花税;

    2)二手房卖家:增值税、增值税附加税(城建税、教育费附加、地方教育附加)、个人所得税、印花税;其中对于持证满2年的,免征增值税及增值税附加。

    此次税率调整:心理影响大于实际影响

    假设出售一套位于广州的500万元的普通住宅。调整前增值税附加税率为12%(税基为增值税额),调整后为6%;调整前印花税率为0.05%(税基为购房总价),调整后为0.025%。增值税率为5%(税基为销售额)。

    对于二手房卖家的影响为:

    原增值税附加+印花税:500*5%*12%+500*0.05%=3.25万;

    调整后增值税附加+印花税:500*5%*6%+500*0.025%=1.625万;

    对于一/二手房买家的影响为:

    原印花税:500*0.05%=0.25万;

    调整后印花税:500*0.025%=0.125万;

    相比之下,从税额上来看,我们认为直接影响不大。另外,作为系统性

    减税,而非针对房地产领域,预计各地将陆续出台财税〔2019〕13号文的相应文件。从意义上来看,对于房地产领域更多的体现为心理影响。

    投资建议

    宏观流动性边际宽松对于行业的影响逐步显现,银行放款提速,房企融资改善,部分一二线城市的信贷支持或存提升空间。建议关注重点布局高能级城市的头部房企,A股地产如万科A、金地集团,H股地产如融创中国、中国金茂。

    风险提示:国内经济增速放缓和失业率提升或造成房地产销售失速。