房地产:三线成交持续低迷、土地成交量升价跌

类别:行业研究 机构:安信证券股份有限公司 研究员:黄守宏 日期:2019-03-18

市场跟踪:申万一级房地产行业周换手率9.03,较上周收缩14.79%,从申万一级其他行业表现来看,房地产板块交投活跃度在各板块排名中属于中等偏下位置。周收益率+6.35%,较上周收益率提升6.37pct,上周地产、综合、电气设备等板块领涨,地产收益率领先。当前股票组合招商蛇口、中南建设,建议关注世茂股份。

    一手房成交升1.83%:全国41城一手房成交面积416.31万方,同比下降17.56%,环比上升1.83%,累计同比下降25.07%;其中一线4城成交面积61.00万方,同比上升31.64%,环比下降6.47%,累计同比上升26.33%;二线19城成交面积247.70万方,同比下降22.11%,环比上升6.15%,累计同比下降30.76%;三线18城成交面积107.61万方,同比下降23.50%,环比下降2.42%,累计同比下降25.77%。

    二手房成交环升17.28%:全国15城二手房成交面积150.55万方,同比上升21.71%,环比上升17.28%,累计同比下降2.76%;其中,一线2城成交面积39.09万方,同比上升35.42%,环比上升20.76%,累计同比下降12.78%;二线9城成交面积106.12万方,同比上升25.50%,环比上升17.03%,累计同比上升7.15%;三线4城成交面积5.35万方,同比下降48.00%,环比上升0.48%,累计同比下降49.63%。

    可售库存环降0.60%,去化周期增加0.15周:1)全国15城可售库存套数同比上升30.13%,环比下降0.60%;其中一线4城同比上升37.65%,环比下降0.50%;二线8城同比上升32.17%,环比下降0.80%;三线3城同比下降2.82%,环比下降0.05%。2)全国15城可售库存去化周期34.36周,较上周增加0.15周;其中一线4城去化周期41.47周,较上周增加1.04周;二线8城去化周期34.01周,较上周减少0.30周;三线3城去化周期19.47周,较上周减少0.07周。

    土地成交量升价跌:1)100大中城市供应规划建筑面积2108.53万平米,累计同比-17.39%,相对过去四周变化幅度为+68.97%;100大中城市挂牌均价2397元/平米,同比+38.96%,环比-29.75%;2)100大中城市成交总建面1791.26万平米,累计同比-14.57%,相对过去四周变化幅度为+33.69%;100大中城市成交总价278.60亿元,累计同比-21.75%,相对过去四周变化幅度为-16.74%;100大中城市成交楼面价1555元/平米,同比+12.03%,环比-38.17%;3)100大中城市土地溢价率13.34%,其中一、二、三线城市土地溢价率分别为0%、16.14%、10.67%。

    政策方面:中国银保监会发布关于2019年进一步提升小微企业金融服务质效的通知,指出各银行业金融机构要加强对小微企业贷款资金流向的监测,做好贷中贷后检查,确保贷款资金真正用于支持小微企业的实体经济,防止小微企业贷款资金被挪用至政府平台、房地产等调控领域形成新风险隐患。

    投资建议:近期调研观点:一二月份的去化率普遍下降,40%-60%的区间,三四线布局较多的房企去化率相对更弱。一二月房企推货相对谨慎,基本是18年末留存的库存,1-2月新推货值普遍较低;融资成本上,有明显得改善。标的上:1)行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用,建议关注强融资优势的一线龙头房企如万科A、招商蛇口、保利地产等;2)关注险资积极入股的企业,如华夏幸福、金地集团等以及增速相对稳定且有高分红的企业如荣盛发展等;3)成长突出的企业在周期轮动中一般有较强的表现,建议关注新城控股、中南建设、旭辉控股(H股)、融创中国(H股)等;4)在行业由增量进入存量时代,园区类企业的开发+运营模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势,这一类企业可关注如张江高科等;另外,物业服务类企业在未来具备一定的发展空间,可关注南都物业、碧桂园服务(H股)等。

    风险提示:政策因素、经营风险、市场成交不及预期、销售不及预期

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