港股地产行业周报:房企融资持续改善,销售遇冷已有预期

投资要点:

    行情概述:本周(2019.2.25-2019.3.1)恒生指数和恒生国企指数分别下跌0.01%和上涨0.70%。恒生地产指数下跌2.09%,沪深300地产指数上涨5.26%。

    美股市场方面,道琼斯指数、纳斯达克指数和标普500分别下跌0.02%、上涨0.90%和上涨0.39%。

    2月销售继续下行,市场已有预期:据克而瑞发布的2月销售数据,百强企业2月单月销售数据同比下滑12%,累计销售金额同比基本持平。我们主要跟踪的23家房企销售金额同比个位数下降。各城市销售销售情况分化加大,三四线城市销售继续遇冷。我们认为销售下行市场已有预期,预计一梯队房企全年仍能保持10-20%领先行业的增速。

    融资通道通畅,多家房企积极发债:自2018年末以来至今,地产板块融资环境持续在改善。国家发布政策支持民营企业融资,房企发债成本较去年下半年呈现下降趋势,房贷利率也在持续下行,首套、二套房利率同比增速持续减缓,环比保持为负。本周多家房企继续抓紧窗口积极发债,本周统计内共有4家房企发行美元债,万科企业完成住房租赁专项债发行。

    积极关注内房板块:截止本周板块估值为2018E 为6倍,平均股息收益率为4.9%,地产板块估值有所上修,但整体仍处于历史的较低水平。我们认为当前仍是较好的窗口期,外围环境、调控政策、房企融资端都正面向好,同时年报发布即将密集到来,龙头房企业绩增长确定性强,派息稳定丰厚,建议积极关注内房股,1)在标的的选择上优选行业龙头,财务稳健,杠杆低,基本面扎实,有丰厚派息分红的公司,推荐中国金茂、龙湖集团、华润置地,高弹性公司推荐关注旭辉控股、新城发展控股、融创中国,同时推荐关注财务状况良好的大中型内房股的债券;2)物业管理公司经营稳健,现金流健康,不受行业周期性波动影响,短期受到“社保问题”影响,但受益于房地产行业集中度的提升,龙头物业管理公司的规模将保持高速增长。首选定位中高端物业服务的龙头公司绿城服务,推荐关注碧桂园服务、中海物业、新城悦。

    风险提示:宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值。