房地产行业:粤港澳大湾区规划出台,首选深耕及布局湾区的地产标的

类别:行业研究 机构:中国银河证券股份有限公司 研究员:潘玮 日期:2019-02-20

(一)粤港澳大湾区未来将成我国经济新引擎,带动世界级城市群发展

    粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市等珠三角9个城市,总面积5.6万平方公里,2017年末总人口约7000万人,是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一,在国家发展大局中具有重要战略地位。根据规划目标,到2022年,粤港澳大湾区综合实力显著增强,区域内生发展动力进一步提升,发展活力充沛、创新能力突出、产业结构优化、要素流动顺畅、生态环境优美的国际一流湾区和世界级城市群框架基本形成。到2035年,大湾区形成以创新为主要支撑的经济体系和发展模式,经济实力、科技实力大幅跃升,国际竞争力、影响力进一步增强;未来将成继纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区之后又一世界级城市群。

    (二)以四大中心城市为核心,建设9大节点城市,带动周边特色城镇共同发展

    根据规划,将优化提升中心城市。以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎,继续发挥比较优势做优做强,增强对周边区域发展的辐射带动作用。建设重要节点城市,支持珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆等城市充分发挥自身优势带动周边特色城镇发展,共同提升城市群发展质量。大湾区后续将在创新环境、基建交通、加快基础、产业体系、金融服务、人才引入等方面做进一步的优化提升,全方位提升大湾区的综合实力,由此未来将对珠三角地区房地产市场提供强大的需求支撑。

    (三)政策将粤港澳湾区置于风口之上,对市场敏感的房企早已排兵布阵

    粤港澳大湾区内的城市构成各有特点,而域内城市如深圳、广州又恰好是目前多家龙头房企的大本营。如万科、碧桂园、恒大都是从这些地区发展起来的。而像保利、华润、富力等房企也均是从华南区域走出,开始全国化扩张。粤港澳大湾区规划的落地,无疑为这些企业增加了新的机遇。从目前粤港澳大湾区的房企竞争格局来看,全国化布局的规模房企中有部分就是在此发家,大本营优势不可撼动;另外一部分虽然此前并未布局,但也看准了湾区的发展契机,频频落子;最后还有一些本土深耕的区域房企,依托先发优势,布局于城市的核心区位。

    投资建议

    粤港澳规划出台的远期影响包括人员流动性增强,大湾区综合经济实力提升并发展成为世界级城市群,从而提升湾区的土地价值。这对深耕及积极布局湾区的房企将带来利好。建议投资者关注深耕大湾区城市群及区域内土地占比较高的龙头房企及区域龙头,如招商蛇口(001979)、万科A(000002)、华发股份(600325)、华侨城A(000069)、金地集团(600383)、保利地产(600048)、格力地产(600185)等。

    风险提示

    房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。

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