房地产:节后首周成交清冷、多地落户门槛放宽

类别:行业研究 机构:安信证券股份有限公司 研究员:黄守宏 日期:2019-02-20

市场跟踪:申万一级房地产行业周换手率3.95,较上周(节前)提升22.36%,从申万一级其他行业表现来看,房地产板块交投活跃度在各板块排名中属于中等偏下位置。周收益率+1.91%,较上周收益率略微提升0.06pct,上周电子、农林牧渔、通信等板块领涨,地产在内的大金融板块领跌。当前股票组合招商蛇口、中南建设。

    一手房成交环降56.42%:全国41 城一手房成交面积171.65 万方,同比下降60.51%,环比下降56.42%,累计同比下降38.50%;其中一线4 城成交面积13.17万方,同比下降21.84%,环比下降75.71%,累计同比下降3.14%;二线19 城成交面积75.82 万方,同比下降74.14%,环比下降67.59%,累计同比下降43.99%;三线18 城成交面积82.66 万方,同比下降33.70%,环比下降21.81%,累计同比下降34.76%。

    二手房成交环降58.98%:全国15 城二手房成交面积39.80 万方,同比下降45.70%,环比下降58.98%,累计同比下降22.74%;其中,一线2 城成交面积10.21 万方,同比下降48.67%,环比下降66.50%,累计同比下降35.85%;二线9 城成交面积27.54 万方,同比下降41.75%,环比下降55.67%,累计同比下降13.00%;三线4 城成交面积2.04 万方,同比下降66.57%,环比下降53.66%,累计同比下降56.57%。

    可售库存环降0.44%,去化周期增加0.63 周:1)全国15城可售库存套数同比上升29.24%,环比下降0.44%;其中一线4 城同比上升34.56%,环比下降0.25%;二线8 城同比上升32.71%,环比下降0.59%;三线3 城同比下降2.12%,环比下降0.57%。2)全国15 城可售库存去化周期33.52 周,较上周增加0.63 周;其中一线4 城去化周期38.54 周,较上周增加1.41 周;二线8 城去化周期34.03 周,较上周增加0.11;三线3 城去化周期19.91 周,较上周增加0.42 周。

    土地成交量价齐升:1)100 大中城市供应规划建筑面积2903.10 万平米,累计同比-12.11%,相对过去四周变化幅度为+86.27%;100 大中城市挂牌均价2294 元/平米,同比+36.14%,环比+12.18%;2)100 大中城市成交总建面2528.96 万平米,累计同比-22.01%,相对过去四周变化幅度为+32.24%;100 大中城市成交总价954.63 亿元,累计同比-27.28%,相对过去四周变化幅度为+101.59%;100 大中城市成交楼面价3775 元/平米,同比-5.17%,环比+34.97%;3)100 大中城市土地溢价率9.72%,其中一、二、三线城市土地溢价率分别为6.54%、14.19%、7.35%。

    政策方面:西安市发布《西安市人民政府办公厅关于进一步放宽我市部分户籍准入条件的通知》,通知明确学历落户方面,具有本科以上学历的,不受年龄限制;具有本科以下学历的,年龄在45 周岁以下;此外,全国高等院校在校学生均可迁入西安市落户。

    投资建议:当前地产行业类似于11 年末12 年初,相似的小周期、相似的土地购置费增速发力、相似的融资环境紧张、相似的土地市场逐步转冷、相似的政策底;但不一样的是,我们认为这一轮政策的松绑应该是适度调整、适度纠偏的过程,博弈不同于以往周期中的全面松开。基于适度纠偏的判断,因城施策的导向或将持续,从而使得城市间的轮动效应更为明显;城市轮动的分化也将陆续传导到微观企业层面,进而影响企业经营与业绩等。1)行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用,建议关注强融资优势的一线龙头房企如万科A、招商蛇口、保利地产等;2)关注险资积极入股的企业,如华夏幸福、金地集团等以及增速相对稳定且有高分红的企业如荣盛发展等;3)成长突出的企业在周期轮动中一般有较强的表现,建议关注新城控股、中南建设、旭辉控股(H股)、融创中国(H 股)等;4)在行业由增量进入存量时代,园区类企业的开发+运营模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势,这一类企业可关注如张江高科等;另外,物业服务类企业在未来具备一定的发展空间,可关注南都物业、碧桂园服务(H 股)等。

    风险提示:政策因素、经营风险、市场成交不及预期、销售不及预期

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