房地产行业:继续看好地产蓝筹,关注三大边际改善

财报期逐步来临,三大边际改善有望提升板块蓝筹超额收益能力。

    改善一:2018年报表修复在望。2018年TOP50房企销售再创新高,全口径销售金额达到8.26万亿元,同比增长35.0%。但TOP50房企在拿地方面反而更加审慎,新增土储金额和面积均出现回落,分别回落22.9%和14.7%。考虑18年蓝筹房企去杠杆事实(少拿地,多卖房,抓回款),我们预计蓝筹房企的2018年年报有望修复,净负债率有所改善,经营性现金流有所提升。

    改善二:融资成本趋降。2019年年初人民银行下调金融机构存款准备金率1个百分点,其中2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点,使得整体流动性改善。考虑到降息预期、流动性改善等因素,且民营房企融资成本边际改善空间较国有房企更大,我们认为二线民营房企年报修复有可能带来主体评级或债券评级的提升,融资成本下降是大势所趋,边际改善幅度越高,股价弹性越好。

    改善三:业绩锁定性增强,潜在分红能力增强。过往3年企业销售持续新高,预收账款、分红比例稳定,业绩锁定性较强。当前板块一二线蓝筹业绩对应2019年PE水平约为6倍,平均业绩增速约26%。假设按照30%比例分红,则一二线蓝筹2019年潜在股息率约为5%。

    投资建议:继续看好地产。

    1)政策预期稳定。考虑2018年12月中央经济工作会议在坚持房地产总原则基础上,对市场担忧的潜在增速下行问题进行很好回应,会议要求加大因城施策力度,无疑为行业平稳有序发展提供有利政策环境。考虑货币政策表态从“保持中性”,转为“松紧适度”,建议关注行业融资改善动态,尤其民营融资成本改善能力。以上宏观政策基调,有利于稳定2019年1H市场预期,为板块蓝筹价值提升提供支撑。

    2)周期底部逐步到来,蓝筹超额收益有望提升。我们认为板块目前处于第三阶段中期。该阶段的主要特征包括:1)房价下行预期形成;2)企业下修业绩;3)政策维稳趋势明显。该阶段板块超额收益有望不断提升。后阶段伴随3Q下旬开始销售基数下行,板块超额正收益有望扩大。

    3)继续看好地产蓝筹,推荐组合【万科A、保利地产、新城控股、阳光城】,新增推荐招商蛇口、华夏幸福、中南建设、光大嘉宝。区域主题看好长三角一体化(上实发展、中华企业)。

    风险提示:行业面临基本面下行风险。