房地产行业楼市字典系列(1月):租金趋缓,二手回暖

类别:行业研究 机构:国泰君安证券股份有限公司 研究员:谢皓宇,白淑媛,卜文凯 日期:2019-02-19

本报告导读:

    1 月,全国租金增速继续趋缓且分化;一线北京、广州租金回暖,上海、深圳租金继续下探,但上海跌幅收窄;重点城市二手房房价回暖迹象明显。

    摘要:

    1月全国租金继续分化,租金增速环比转负的城市增加,且跌幅扩大,与此同时租金环比正增速不断趋缓。在我们监测的33 个城市中,1月有16 个城市的租金环比负增长,17 个城市租金环比正增长。在16个租金环比下跌的城市中,温州、南京、杭州环比回落最猛分别达到-7.00%、-5.28%、-3.84%。租金环比涨幅前三的城市分别是天津2.06%、银川1.95%、北京1.76%。

    在我们监测的36 个城市中,2019 年1 月重点城市二手房房价回暖迹象明显,相较2018 年12 月有21 个城市环比下跌,2019 年1 月环比下跌的城市只有17 个,且多数跌幅收窄。二手房房价涨幅最猛前三的城市分别是三亚13.83%、大连3.31%、太原2.76%;跌幅前三的城市分别是南昌-4.30%、重庆-3.33%、长沙-3.32%。全国二手房房价2019年1 月有6 个城市二手房房价出现同比下跌,相较去年12 月的4 个城市多了2 个。跌幅前三的城市分别是:郑州-6.24%、厦门-5.93%、石家庄-4.77%;相比去年同期,二手房房价涨幅最猛前三的城市分别是三亚43.00%、呼和浩特35.25%、西安32.60%。

    北京租金回暖,昌平和西城区迹象明显。2019 年1 月,北京租金回暖迹象明显,相较2018 年12 月的6 个区域租金下跌1 月只有2 个区域,分别是东城区-1.82%和顺义区-1.22%,且昌平区和西城区租金回暖迹象最明显。

    上海租金继续下跌,但跌幅收窄。在我们有数据的样本中,2019 年1月上海租金继续下跌,但是跌幅收窄,其中跌幅最大的是黄浦区-3.78%和静安区-3.72%。深圳租金继续下跌,且跌幅区域和程度均扩大。2019 年1 月,深圳租金继续下跌,且比2018 年12 月多了2 个区域出现环比下跌,跌幅最大的区域是福田区-5.94%和罗湖区-2.27%,盐田区和宝安区租金环比由正转负。

    广州租金继续回暖,郊区租金涨幅大 。2019 年1 月,在我们监测的广州9 个区域中有3 个区域租金环比出现下跌,分别是越秀区-3.36%、番禺区-2.15%、黄浦区-2.05%,其他区域租金继续回暖。推荐:(1)行业龙头具备明显的资金和资源优势,品牌溢价最为明显,推荐万科A、保利地产、招商蛇口等;(2)一旦政策和资金出现明显的边际改善,二线蓝筹将优先受益,推荐中南建设、荣盛发展、蓝光发展等;(3)园区开发仍然能够通过招商引资的能力获取土地增值收益,盈利能力较强,推荐华夏幸福等。

    风险提示: 租赁政策出台不达预期,调控政策继续收紧。

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