房地产行业:居民住房拥有率高、一线城市改善需求大、六成居民认为房价过高但仍有五成有买房意愿、房贷支出杠杆低、租房和物业支出稳定

天风证券研究所组织春节返乡问卷调查,共回收2110份有效问卷,其中一线城市(北上广深)770份,占比36%;其余城市占比64%;从年龄看,20-35岁与36-55岁人数最多,分别为1417和513,占比分别为67.16%和24.31%,区域分布相对合理,年龄分布比较集中。

    整体住房拥有率较高,北京及20-35年龄段住房拥有率最低,一线城市居住面积改善空间较大:整体住房拥有率为86.4%;一线城市为84%、二三四线城市为88%,一线城市中北京住房拥有率最低为80.8%,深圳83.0%、上海86.5%、广州93.3%;从年龄来看,20-35岁住房拥有率最低为82.0%,36-55岁住房拥有率为95.3%,55岁以上住房拥有率为97.2%,整体住房拥有率相对较高。在有房者中,一线城市居住面积改善空间较大,50-100平米占比最高,达到35.6%,100-200平米占比33.5%;而二三四线城市居住面积较高,100-200平米占比最高,达到43.0%,50-100平米占比为33.6%;可以看出一线城市居住面积总体比二三四线城市略微偏小。

    大多数房贷占家庭支出不超过30%,人均月房贷或房租低于3000元的最多,占比达到38%,人均月收入集中在1万元-5万元,59%对收入增长乐观,较去年下降,大部分人不与父母一起生活,大部分人没有父母财政支持:调查显示62.6%的家庭房子月供占收入比例在30%以内,19.0%的家庭房子月供比例在30%-50%,整体而言购房杠杆较低。家庭人均月固定房贷或房租支出为3000元以下的最高为38.39%,3000元-5000元占比20.85%,5000元-1万元占比17.58%。而收入方面,37.9%的家庭人均月收入在1万元-5万元,25.9%的家庭人均月收入在5000元-1万元,5万元以上占比8.2%,家庭收入差距较小,且有59.1%的人认为自己未来一年收入将实现增长,乐观情绪较去年同期调查的80%有大幅下降。采访人群中,25.6%的人为独居状态,24.5%为三口/四口之家,20%二人世界,12.94%与父母同住(有孩子),10.57%与父母同住(无孩子)。另外,68.6%的人表示父母不会提供财政支持,20.1%的人会接受父母提供平均每月5000元以内的支持。

    六成居民认为目前房价过高难以接受,54%的人有买房意愿,买房压力主要来自首付不足:数据显示,有59.7%的采访人群认为目前房价过高,23.6%的人认为目前房价可以接受。在买房意愿方面,54.0%的人想要买房,其中28.8%的人是为了改善需求,25.2%的人认为首套房是刚需;另外有38.9%的人无买房意愿,其中19.8%认为改善需求不急,19.1%表示房子已购。人们对买房存在的压力和担忧中,最突出的是首付不足,占36.2%,其次担心下跌占25.5%,收入下跌占20.4%,9.1%的人是由于贷款较难。

    房租大部分不变,采访人群大部分认为周边房子房租微涨,超过半数认为今年房子比去年同期难卖,物业费普遍不高:调查显示,认为自己支付或收取的房租没变化的比例最高,为30.4%,14.5%认为涨不超过20%,12.8%认为涨20%以上,2.8%认为下降。认为身边房子租金趋势微涨的比例最高,为45.5%,持平的占25.5%,下降和大涨各占10%。54.4%的采访人群认为他们所在地的房子目前比2018年春节更难卖,其中34.6%的人认为难卖一点,19.8%的人认为要难卖许多;仅有22.7%的人认为与去年春节一样。在住房物业费收取方面,物业费为2-4元/平/月最高为29.1%,24.7%为2元以下,9.2%为4-6元,6元以上仅为3.8%。

    投资建议:通过2110份问卷调查,我们发现样本群体住房拥有率相对较高达到86.4%,以大户型大面积为主,改善型需求下降。此外,我们看到由于过去多年严格的首付比例限制,我们整体的购房杠杆相对合理,人均月房贷或房租不超过3000元最多为38%,居民房贷支出占家庭总支出不足30%的家庭占到近62.6%,但有六成的居民认为房价过高难以接受,超过半数认为他们所在地的房子目前比去年同期难卖。54%的采访人群有买房意愿,41%的人对未来收入增长不乐观,大部分人认为买房压力来自于首付不足。租房市场方面,大部分人认为房租不变。

    风险提示:一季度销售数据不达预期,政策持续调控,问卷调查样本具有局限性。