房地产行业:增量资金必然带来地产股大行情,平安资产增持华夏幸福点评

事件:1月31日晚,华夏幸福公告称,控股股东华夏控股与平安资管签署《股份转让协议》,由华夏控股以每股24.597元的价格转让其持有的1.7亿股公司股份,占公司总股本的5.69%。华夏幸福公告特别提及,此次转让背景是:银保监会表态鼓励保险增持优质上市公司股票。 点评: 银行必给地产加杠杆这一大背景,导致地产核心资产就是经济增长中枢下行后的诺亚方舟!是长期资金配置的大方向。银行表内资产配置向地产倾斜,以险资为代表的中长期资金未来也必将向地产倾斜。可以说银行表内资产配置大趋势决定了这些中长期资金配置的大趋势,这是不可逆转的。我们在2016年系列报告反复强调这一点,在当时持续兑现。我们认为在当前时间点看,未来这一趋势将延续。

    2016年A股地产板块行情,2017年内房股大繁荣,均是由长线增量资金带来的板块系统性估值的提升。2016年险资举牌地产不断,增量资金持续买入带来地产板块行情。(1)宝能系、恒大系、安邦系等接连举牌万科;(2)泰康人寿、珠江人寿参与保利地产定增,安邦人寿二级市场增持保利;(3)融创举牌金科至第二大股东;(4)安邦系数次举牌金融街。2017年,内房股波澜壮阔大行情也是由险资为主导的机构资金持续南下带来的。2016年9月,保监会发布了《关于保险资金参与沪港通试点的监管口径》,正式放行险资南下投资香港市场,2016年11月开始对港股进行了规模性的配置。根据保监会披露,截至2017年6月底,内地险资通过沪港通渠道投资港股规模就已达1744亿元,其中,直接投资规模为1117.46亿元,通过保险资产管理公司发起设立的保险资产管理产品投资规模为626.12亿元。2017年全年,保守估计险资至少带来2500亿增量资金(假设3%的资金配置港股)。

    新会计准则下,险资资产配置将更加倾向于低估值、高分红的蓝筹股。旧准则下,股价波动产生的浮盈浮亏对保险公司当期利润产生的影响较小,而新准则下股票的浮盈浮亏也将计入当期损益。因此,保险资管在资产配置方面,更倾向于选择低估值、高分红、业绩稳定的蓝筹股,从而每年获得相对稳定的股息收入,且这类资产可以计入FVOCI中,浮亏不会影响当期损益。截止2018年Q3,保险产品对地产板块的持股比例达到7.67%,位列行业第三,仅次于保险业和银行业。

    美国长期资金近20年来也持续配置地产股。最大资产管理机构The Vanguard Group和Blackrock 长期增持美国龙头地产股。当前,The Vanguard Group对美国四大龙头(Horton、Pulte、Toll Brother、Lennar)的持股比例分别为10.0%、10.2%、8.3%、6.4%,Blackrock分别为8.2%、8.2%、11.8%、5.3%。而2000年这些比例不足1%,近20年来持续配置。

    美国机构资金也是类似于险资的长期资金。截至2017年底,美国18.7万亿美元的共同基金中,有8.8万亿来自缴费确定型计划(DC计划)和个人退休账户(IRA),并且有90%的共同基金持有者表示养老储蓄是第一目标。

    投资建议:居民杠杆率趋势难以改变,主要经济体信用扩张主体大概率是房地产,尤其是经济增长中枢下行后,长期看好一二线城市基本面。持续推荐新城控股、万科a、绿地控股、保利地产、招商蛇口,受益标的还有华夏幸福。

    风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市调控超预期。