国家统计局12月份行业数据跟踪:商品房销售走弱,新开工、投资提速

1、2018年1-12月商品房销面及销售额增速较上年均放缓。1-12月商品房销售面积和销售额累计同比分别增1.3%、12.2%,比2017年分别回落6.4个百分点和1.5个百分点。2018年全年地产销售数据走弱,2019年行业景气度进一步下行,政策预期有望进一步缓和。从我们跟踪的重点城市高频数据来看,38城1-12月新房销量累计同比降2.6%,降幅比前11个月扩大0.3个百分点,其中一二线城市分别下降0.6%、12.2%。

    2、土地市场拿地热度呈理性增长。1-12月土地购置面积累计同比增速14.2%,土地成交价款累计同比增速18.0%,总体来看,18年土地市场拿地热度呈理性增长。我们看好未来一段时间的土地市场,原因在于1)房企对一二线城市长期看好,土地投资需求仍然旺盛;2)随着重点二线城市快速去化,房企有相对较强的补库存动力。

    3、新开工面积提升,投资累计增速全年加速增长。1-12月新开工面积累计同比增17.2%,再次创新高,施工面积累计同比增5.2%。我们认为新开工超预期高增长源于:(1)2017年4季度及2018年1季度房企积极拿地后顺延11个月之后的开工;(2)市场上主要房企普遍采取加速开工加速回款的快周转策略。2018年1-12月份,全国房地产开发投资120264亿元,同比名义增长9.5%,房地产开发投资增速全年加速增长,但年末呈现放缓态势。我们认为2019年行业基本面大概率下行,预计房地产投资增速将缓慢下滑。

    4、到位资金增速回落,定金及预付款占比维持高位。1-12月份,房地产开发企业到位资金165963亿元,同比增长6.4%,增速比1-11月份下降1.2个百分点。主要开发资金来源累计占比中,定金及预付款、自筹资金占比维持高位,分别33.4%、33.6%。央行以房贷为主的居民中长期贷款累计同比降低7%,延续18年以来的下行趋势,居民购房意愿降温。预计19年货币政策的转向将带来流动性的边际改善,12月按揭利率在近25个月以来首次出现环比下行,以及发债成本明显下行,资金存在边际性改善迹象。

    5、投资建议:投资层面,我们综合考虑了土地成交、棚改和统计口径改变的影响,预计房地产投资增速将缓慢下滑,全年增速预计为5%-7%。龙头房企销售速度仍有望保持15%以上的正增长。集中度提升逻辑不变,龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势,获取更多高性价比的土地储备。一二线城市市场有望在2019年中期企稳回暖,对冲三四线市场下跌风险。中小房企将加速退出市场。我们推荐业绩确定性强,资源优势明显,市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)。

    6、风险提示:房企偿债能力不足风险,棚改不及预期风险等。