银河证券-房地产行业点评报告:板块持仓比例持续提升,龙头配置风格延续

1.事件 近日,公司基金发布2018年四季度前十大重仓股数据。 2.我们的分析与判断 我们选取主动非债型基金(即普通股票型、偏股混合型、平衡混合型、灵活配置型和股票多空型)的前十大重仓股持仓数据(剔除港股)为样本进行统计和分析。

    (一)2018Q4基金房地产持仓持续提升,并处于2010年以来较高位置 2018年Q4基金房地产持仓总市值为387.39亿元,环比增长29.32%,在中信一级行业中排名第4,所占比重为7.1%。我们统计了从2010年Q1以来基金房地产持仓占比情况,平均数为4.7%,中位数为3.7%,当前处于历史较高的位置。从趋势性来看,基金房地产持仓自2015年Q2到2017年Q2一直在低位徘徊,从2017Q2开始持续提升,2018Q2小幅下降,Q4提升幅度较大。

    (二)四季度延续超配态势,配置力度加大 2018年Q4,基金对房地产板块的配置力度大幅提升,房地产超配比例为2.5%,较Q3提升2个百分点。从2015Q2以来,房地产板块一直处于低配格局,直到18Q3回升到超配状态,四季度超配比例提升较大,公募基金对房地产板块配置显积极。

    (三)集中度回落,但仍处于历史较高水平 2018Q4基金房地产集中度1为87.4%,较上季度回落6个百分点,这是该指标自2016Q3低点持续提升以来,首次出现回落。从指数走势相关性来看,2010Q1至2018Q4基金房地产集中度指标与房地产指数走势指标的相关性为-0.68,呈负相关关系。随着2016Q1之后房地产指数呈现下跌态势,基金持仓集中度逐步提升,在2018Q3集中度更是达到了2010年以来的次高水平,Q4集中度回落是由于基金开始布局中型房企,但持仓均较低。目前集中度仍处于较高水平,公募基金对行业龙头的偏好风格延续。

    (四)龙头配置风格延续,万科保利配置力度加大 具体到标的的选择上,2018Q4公募基金延续龙头配置风格,继续增持万科A(000002.SZ)和保利地产(600048.SH)。基金持有保利地产(600048.SH)的总市值为117.66亿元,环比增加17.73%,总市值为117.66亿元,环比增加17.73%,持有万科A(000002.SZ)共111.54亿元,环比增长44.67%。

    具体来看,2018年四季度末公募基金重仓持股市值排名前十的地产股为:保利地产(600048.SH)、万科A(000002.SZ)、华夏幸福(600340.SH)、新城控股(601155.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、荣盛发展(002146.SZ)、绿地控股(600606.SH)、阳光城(000671.SZ)、金地集团(600383.SH)、华侨城A(000069.SZ),其中华夏幸福(600340.SH)、绿地控股(600606.SH)和金地集团(600383.SH)环比变化提升,分别为99.10%、72.27%、71.42%,新城控股(601155.SH)和阳光城(000671.SZ)分别环比下跌3.44%、10.69%。

    持有基金数量排名前十的地产股为:万科A(000002.SZ)、保利地产(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、华夏幸福(600340.SH)、新城控股(601155.SH)、荣盛发展(002146.SZ)、金地集团(600383.SH)、华侨城A(000069.SZ)、中南建设(000961.SZ)、阳光城(000671.SZ),其中持有万科A(000002.SZ)和保利地产(600048.SH)的基金数量大幅提升,分别提升了205、134。

    3.投资建议。

    行业需求端,城镇化率仍存在上升空间,真实潜在需求旺盛,但由于房价高企,总体有效需求仍然不足;行业供给端,房地产投资维持高位,新开工增幅收窄,拿地热度理性增长,房企业绩向好且分化加剧,“去库存”政策及供给侧改革进入新阶段。预计整体房价涨幅1%;全年销售面积增速预计为-4%到-6%之间;销售金额同比增速-2%到-4%;投资层面,我们综合考虑了土地成交、棚改和统计口径改变的影响,预计房地产投资增速将缓慢下滑,全年增速预计为5%-7%。龙头房企销售速度仍有望保持15%以上的正增长。集中度提升逻辑不变,龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势,获取更多高性价比的土地储备。一二线城市市场有望在2019年中期企稳回暖,对冲三四线市场下跌风险。中小房企将加速退出市场。我们推荐业绩确定性强,资源优势明显,市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)。

    4.风险提示。

    房企偿债能力不足风险,棚改不及预期风险等。