房地产行业:宏调基调向“稳增长”倾斜,地产长效机制强调“稳妥实施”

类别:行业研究 机构:天风证券股份有限公司 研究员:陈天诚,徐超 日期:2019-01-24

事件:2019年1月21日,习近平总书记在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班开班式上发表重要讲话。

    1.政策基调进一步向“稳增长”倾斜。同中央经济工作会议的基调一样,习近平总书记在本次讲话中继续强调“经济运行稳中有变、变中有忧”,并且提出“要平衡好稳增长和防风险的关系”。连续两年的“去杠杆”和“金融防风险”工作使得部分前期较为激进的企业融资较为困难,2018年信用违约频发,全年违约债券165只,是2014年出现债券违约以来违约规模最大的一年。我们认为本次讲话表明宏观调控政策的主线逐渐由供给侧改革和金融防风险为主过渡到“防风险”与“稳增长”并重。此前中央经济工作会议提出“宏观政策要强化逆周期调节”,这在2013年之后是首次。我们认为2019年宏观调控政策可能会进一步向“稳增长”倾斜。

    2.“稳就业”可能是决策层的优先考虑因素。习近平总书记在讲话中再次强调要“落实好就业优先政策”,“稳就业”依然位居“六稳”(稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期)之首,表明就业形势是决策层进行政策选择时的优先考虑因素,就业直接关系到社会稳定大局。

    3.本次讲话对于房地产的表述更加积极,强调“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”,同中央经济工作会议相比更加强调“稳妥”二字,且放在“把握好节奏和力度”之后。我们认为在经济下行压力不断加大,房地产行业也处于下行期的背景下,房产税等长效机制政策的推进力度可能会相对缓和。

    同中央经济工作会议一样,本次讲话依然没有强调“租购并举”,我们发现在2018年部分核心城市房租出现快速上涨势头,以及部分房屋租赁企业的房租金融产品爆出风险事件之后,中央在政策中对“租购并举”、支持专业化、机构化住房租赁企业发展等表述明显减少。“租购并举”本身也是“长效机制”一部分,我们认为中央可能在研究和评估促进租赁行业健康发展的稳妥方式,相关扶持政策的推进力度可能会相对缓和。

    4.不排除刺激房地产政策出台的可能。若其他稳增长手段推出后,就业形势依然恶化,不排除出台刺激房地产的政策可能。纵观2005年以来的四轮地产政策放松周期,我们发现每一次“稳增长”,中央政府都没有将放松地产作为首选,而是先选择降准降息、加大基础设施建设等其他措施稳定经济,观察政策效果后如果发现经济下行压力依然较大,才考虑动用房地产政策工具。

    我们认为就业形势是影响决策层政策选择的重要因素。目前决策层除了降准和加大基建力度外,主要是选择家电和汽车进行刺激,2019年1月8日发改委副主任宁吉喆表示,今年将制定出台促进汽车、家电等热点产品消费的措施。如果就业形势不断恶化,在其他稳增长手段见效不大的情况下,我们认为不排除决策层出台刺激房地产的中央层面政策。

    我们认为房地产的宽松政策演进或许可分为4个阶段:(1)限售、限价等政策的逐步宽松或者全面退出;(2)财政压力较大的三四线城市限购、限贷放松;(3)弱二线城市限购、限贷放松;(4)强二线和一线城市限购限贷放松或者全国范围内的降低首付比率、降低按揭贷款利率下限等。

    投资建议:2019年以来,一二手房成交持续低迷,土地市场供需双降。库存在波动中整体呈上升趋势。行业基本面如我们预期下滑,我们认为未来政策有望边际松动,但是否会出台强刺激仍需观察。在央行降准、推出TMLF引导中长期利率下行的背景下,我们认为行业资金面将逐步改善,促进基本面恢复;虽然降准以后的首月地产板块大都下跌,但首季获取正收益的概率较大。此外,根据我们之前地产投资矩阵的建议,销售面积累计增速转负后是配置地产股的较好时机,基于政策宽松和长期基本面我们看好住宅地产龙头(万科、保利等)、基于持续利率下行看好商业地产公司、基于交房和竣工大幅提升看好物业公司。

    风险提示:政策变化超预期,房企资金面超预期恶化。

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