房地产行业1-12月数据点评-东部销售好转,开竣工年内首次同步上行,行业融资压力上升较快

类别:行业研究 机构:申万宏源集团股份有限公司 研究员:王胜 日期:2019-01-23

销售面积单月同比回正,均价环比持续回升。2018年1-12月商品房销售面积为17.2亿平,同比增速1.3%,前值1.4%,单月同比增速0.9%,前值-5.1%;商品房销售额为15.0万亿,同比增速12.2%,前值12.1%;12月单月平均售价8878元/平米,同比涨幅11.3%,环比上升1.1%,销售增速企稳,均价持续两月环比提升,市场热度有所修复。

    东部地区销售好转,中部地区销售热度持续回落。分地区来看,1-12月东/中/西/东北部地区商品房销售面积同比增速分别为-5.0%/6.8%/6.9%/-4.4%,较前值分别变动0.1/-1.1/0.3/0.0pct,东部地区增速回升、中部地区增速持续回落。1-12月东/中/西/东北部地区房地产开发投资额同比增速分别为10.9%/5.4%/8.9%/17.5%,较前值分别变动-0.4/-0.5/0.7/1.3pct,东部地区投资增速虽略有回落,但全年增速仍显著高于中西部地区,体现出房企在经营战略上仍然侧重东部城市圈;中西部地区受销售热度下滑影响,预计未来开发投资额增速稳步下行。

    投资及开工端增速整体保持高位,年末竣工增速显著回升。2018年1-12月全国房地产开发投资完成额12.0万亿,同比增速9.5%,前值9.7%,单月同比增速8.2%,前值9.3%;其中新开工面积同比增速17.2%,前值16.8%,单月同比增速20.5%,前值21.7%;土地购置面积累计同比增速14.2%,前值14.3%,单月同比增速13.9%,前值8.1%;土地成交价款累计同比增速18.0%,前值20.2%,单月同比增速6.7%,前值17.8%。新开工增速持续高位,土地购置端趋势性下行,但全年看土地市场热度尚可。但伴随销售去化的降低以及行业资金压力增大,预计19年新开工将高位下行、土地购置持续低位。1-12月全国房屋施工面积同比增速5.22%,前值4.74%;竣工面积同比增速-7.8%,前值-12.3%,单月同比增速5.8%,前值-11.0%,年内竣工面积单月增速首次为正,与新开工及是施工走势趋同,主因16年起新开工增速跳升,开工房屋2-3年后逐步进入竣工期,外加年底房企冲业绩意愿较强。预计19年竣工面积增速将企稳由负转正,但受房企资金压力影响仍将维持低位。

    到位资金显著回落,主因开发贷单月增速转负及销售回款快速回落。1-12月房企到位资金同比增长6.4%,前值7.6%,单月同比增速-1.0%,前值6.6%;从细项看国内贷款单月同比增速-15.2%,前值12.4%,开发贷额度继上月放松后再度收紧;按揭贷款单月同比增速-0.4%,前值-0.7%,定金及预收款单月同比增速-0.2%,前值10.1%。1-12月定金及预收款累计同比增13.8%,仍为细项中累计增速最高;但由于市场去化下行,单月增速连续3个月回落,12月单月增速由正转负,行业资金面压力已逐步显现;另一方面融资端国内贷款单月增速下行,但整体融资环境难再收紧,规模房企在开发贷及发债端仍有灵活性,行业资金面压力上行将带来行业内部整合的投资机会。

    投资建议:销售热度明显回落、融资投资端韧性尤在,行业流动性有所改善,政策短期内难转向。建议布局兼具融资能力与扩张潜力的房企,一线龙头融资风险低、具有存量资源整合优势,主推:万科A,保利地产,招商蛇口;二线中型房企受益城市发展、深度布局城市圈,成长性较强,推荐:新城控股,阳光城,金科股份

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