房地产行业:房价涨幅收窄,按揭利率开始下行

类别:行业研究 机构:中国银河证券股份有限公司 研究员:潘玮 日期:2019-01-22

一、一周行业热点

    1、新年房企融资千亿,利率仍处高位 2、去年全国土地流拍1808块,三四线城市流拍量远超一二线城市 3、土地成交溢价率创新低延续下行趋势

    二、最新观点

    1、上周(2019.1.12-2019.1.18),我们重点关注的35城新房成交量同环比分别为-2.7%/-5.2%,相较前一周,成交同比、环比跌幅均收窄。我们重点关注的15城上周二手房成交量同环比分别为+20.1%/+12.5%,同比数据较上周涨幅增大,环比涨幅收窄。供应方面,第3周(2019.01.14-2019.01.20)100 大中城市住宅类用地供应20宗,合计建面308万平米,其中,一线城市5宗51万平,二线城市9宗190万平,三线城市6宗67万平。

    2、1月16日,国家统计局发布2018年12月70城房价指数,总体来看,70城新房价格总体平均环比涨幅为0.8%,为去年6月以来的最低;值得注意的是按揭利率开始下行。2018年12月全国首套房贷款平均利率为5.68%,相当于基准利率1.159倍,环比11月下降3 BP。25个月以来,按揭利率首次环比下降。分线城市来看:一线城市下调较为明显。二线城市杭州、武汉、南京等也有较多回调。初步预计全国地区将会有其他城市跟进下调,不过总体幅度不会过大,市场基调仍是以稳为主。

    3、投资建议:投资层面,我们综合考虑了土地成交、棚改和统计口径改变的影响,预计房地产投资增速将缓慢下滑,全年增速预计为5%-7%。龙头房企销售速度仍有望保持15%以上的正增长。集中度提升逻辑不变,龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势,获取更多高性价比的土地储备。一二线城市市场有望在2019年中期企稳回暖,对冲三四线市场下跌风险。中小房企将加速退出市场。我们推荐业绩确定性强,资源优势明显,市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)。

    三、风险提示:房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。

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