房地产行业:二手成交环升,土地成交量价齐跌

类别:行业研究 机构:安信证券股份有限公司 研究员:黄守宏 日期:2019-01-21

市场跟踪:申万一级房地产行业周换手率3.20,较上周收缩3.11%,从申万一级其他行业表现来看,房地产板块交投活跃度在各板块排名中属于中等偏下位置。周收益率+0.89%,较上周收益率提升0.12pct,上周食品饮料、采掘、钢铁等板块领涨,地产板块收益率在各板块中偏中等。当前股票组合万科A、招商蛇口。

    一手房成交环升0.06%:全国41城一手房成交面积397.38万方,同比下降30.59%,环比上升0.06%,累计同比下降29.19%;其中一线4城成交面积53.15万方,同比上升11.50%,环比上升0.67%,累计同比上升20.65%;二线19城成交面积248.82万方,同比下降38.07%,环比下降4.24%,累计同比下降36.28%;三线18城成交面积95.41万方,同比下降22.49%,环比上升24.54%,累计同比下降24.54%。

    二手房成交环升16.79%:全国15城二手房成交面积129.03万方,同比上升3.46%,环比上升16.79%,累计同比下降8.16%;其中,一线2城成交面积27.91万方,同比下降19.44%,环比上升55.53%,累计同比下降31.35%;二线9城成交面积96.75万方,同比上升20.34%,环比上升9.86%,累计同比上升7.29%;三线4城成交面积4.37万方,同比下降54.81%,环比下降2.38%,累计同比下降54.70%。

    可售库存环降1.30%,去化周期减少0.34周:1)全国15城可售库存套数同比上升26.08%,环比下降1.30%;其中一线4城同比上升31.92%,环比下降1.55%;二线8城同比上升27.74%,环比下降1.12%;三线3城同比下降1.32%,环比下降1.09%。2)全国15城可售库存去化周期32.80周,较上周减少0.34周;其中一线4城去化周期36.93周,较上周减少0.06周;二线8城去化周期34.06周,较上周减少0.74周;三线3城去化周期19.02周,较上周增加0.03周。

    土地成交量价齐跌:1)100大中城市供应规划建筑面积2169.74万平米,累计同比-17.72%,相对过去四周变化幅度为-28.65%;00大中城市挂牌均价1357元/平米,同比-26.73%,环比-23.83%;2)100大中城市成交总建面1508.39万平米,累计同比-48.62%,相对过去四周变化幅度为-57.66%;100大中城市成交总价379.77亿元,累计同比-46.70%,相对过去四周变化幅度为-59.24%;100大中城市成交楼面价2518元/平米,同比-12.08%,环比-16.98%;3)100大中城市土地溢价率11.13%,其中一、二、三线城市土地溢价率分别为5.57%、13.59%、10.5%。

    政策方面:财政部及税务总局发布关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知,旨在进一步支持小微企业发展,通知指出,对月销售10万元以下(含本数)的增值税小规模纳税人,免征增值税。自然资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅联合发布意见函表示,原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

    投资建议:当前地产行业类似于11年末12年初,相似的小周期、相似的土地购置费增速发力、相似的融资环境紧张、相似的土地市场逐步转冷、相似的政策底;但不一样的是,我们认为这一轮政策的松绑应该是适度调整、适度纠偏的过程,博弈不同于以往周期中的全面松开。基于适度纠偏的判断,因城施策的导向或将持续,从而使得城市间的轮动效应更为明显;城市轮动的分化也将陆续传导到微观企业层面,进而影响企业经营与业绩等。1)行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用,建议关注强融资优势的一线龙头房企如万科A、招商蛇口、保利地产等;2)关注险资积极入股的企业,如华夏幸福、金地集团等以及增速相对稳定且有高分红的企业如荣盛发展等;3)成长突出的企业在周期轮动中一般有较强的表现,建议关注新城控股、中南建设、旭辉控股(H股)、融创中国(H股)等;4)在行业由增量进入存量时代,园区类企业的开发+运营模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势,这一类企业可关注如张江高科等;另外,物业服务类企业在未来具备一定的发展空间,可关注南都物业、碧桂园服务(H股)等。

    风险提示:政策调控超预期、市场成交不及预期、销售不及预期

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