房地产行业:需求向好,供给稳定,静待政策结构化宽松

政府工作报告中将房地产业放在“提高保障和改善民生水平”板块进行论述。2018年3月国务院总理李克强在政府工作报告中将房地产业放在“提高保障和改善民生水平”板块进行重点论述,重申“房住不炒”总基调,要求“继续实行差别化调控”、“建立健全长效机制”,基本延续了十九大报告、中央政治局会议、中央经济工作会议等的精神,体现了政策的稳定性和连续性。 我国商品房当前处于低库存阶段。我国商品房去库存约需3.6年。我们利用1997-2018各年商品房累计库存面积除以销售面积计算去化周期。由此得出,我国商品房去库存约需3.6年,其中住宅去库存约需1.8年,尽管去化周期仍高于6-18个月的合理区间,相比于历史最高值4.8年,已经呈现出显著降低。

    行业有效需求待释放。假定常住口径下城镇化率每年提升1.35%,即每年新增城镇常住人口1400万人,按33.5平米/人计算,2018-2025年每年新增住房需求约4.7亿平米。虽然行业长期真实需求旺盛,但是过高的房价收入比影响了有效需求的形成和释放。2017年40城房价收入比为11.4,相比2016年的9.9增长了15%。一般认为,合理的房价收入比的取值范围为4-6,若计算出的房价收入比高于这一范围,则认为其房价偏高。 新开工面积高增长是超预期因素。2018年1-11月全国商品房新开工面积为18.89亿平米,同比上涨16.8%,增速较2017年全年大幅提升9.8个百分点。新开工超预期高增长源于:(1)2017年4季度及2018年1季度房企积极拿地后顺延9个月左右的开工;(2)市场主要企业普遍采用快周转策略而加速开工加速回款。

    高溢价拿地已成为小概率事件。根据100城数据,2018年1-11月,100城成交土地楼面均价和土地溢价率均呈现下行趋势。其中,2018年11月份,100城土地楼面均价为4577元/平米,同比上涨26%;11月末土地溢价率为7.39%,位于历史较低水平。

    龙头份额显著提升,行业集中趋势显现。1-10月,39家标杆房地产企业实现销售面积33045万平方米,同比增长18.4%,增速比1-9月放缓6.3个百分点;实现销售额46074亿元,增长22.6%。新一轮供给侧改革开启,因城施策分类指导为主线。我们推荐万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)。