房地产行业动态分析:二手成交环升、二线城市较为突出

市场跟踪:申万一级房地产行业周换手率3.31,较上周大幅提升64.30%,从申万一级其他行业表现来看,房地产板块交投活跃度在各板块排名中属于中等偏下位置。周收益率+0.77%,较上周收益率收缩0.92pct,上周各板块收益率均实现正收益率,通信、电气设备、家用电器等板块领涨,地产板块收益率排名偏下,仅高于非银金融板块。当前股票组合万科A、保利地产、招商蛇口。

    一手房成交环降14.95%:全国41 城一手房成交面积391.58 万方,同比下降36.81%,环比下降14.95%,累计同比下降29.44%;其中一线4 城成交面积52.79万方,同比上升13.30%,环比下降23.86%,累计同比上升25.12%;二线19城成交面积254.28万方,同比下降43.32%,环比下降12.71%,累计同比下降36.74%;三线18 城成交面积84.51 万方,同比下降32.14%,环比下降15.32%,累计同比下降25.55%。

    二手房成交环升36.45%:全国15 城二手房成交面积110.48 万方,同比下降10.28%,环比上升36.45%,累计同比下降14.63%;其中,一线2 城成交面积17.95 万方,同比下降47.74%,环比下降10.86%,累计同比下降38.06%;二线9 城成交面积88.06 万方,同比上升11.10%,环比上升53.37%,累计同比上升0.07%;三线4 城成交面积4.47 万方,同比下降53.06%,环比上升30.94%,累计同比下降54.64%。

    可售库存环升0.19%,去化周期减少0.31 周:1)全国15城可售库存套数同比上升26.80%,环比上升0.19%;其中一线4 城同比上升33.49%,环比上升0.05%;二线8 城同比上升28.00%,环比上升0.38%;三线3 城同比下降1.53%,环比下降0.15%。2)全国15 城可售库存去化周期33.14 周,较上周减少0.31 周;其中一线4 城去化周期36.99 周,较上周减少0.19 周;二线8 城去化周期34.80 周,较上周减少0.70 周;三线3 城去化周期18.98周,较上周增加0.19 周。

    土地成交量跌价升:1)100 大中城市供应规划建筑面积1153.86 万平米,累计同比-24.46%,相对过去四周变化幅度为-57.46%;100 大中城市挂牌均价1560 元/平米,同比-14.52%,环比-43.44%;2)100 大中城市成交总建面706.72 万平米,累计同比-71.15%,相对过去四周变化幅度为-82.99%;100 大中城市成交总价230.70 亿元,累计同比-53.65%,相对过去四周变化幅度为-78.59%;100 大中城市成交楼面价3264 元/平米,同比+60.63%,环比+12.09%;3)100 大中城市土地溢价率10.4%,其中一、二、三线城市土地溢价率分别为0.00%、11.74%、0.29%。

    政策方面:海口市人民政府发布了文件《关于严格落实琼办[2018]29 号文件精神进一步稳定房地产市场的通知》,文件主要强调落实房地产调控的相关政策,包括暂停企业购房,新落户家庭限购,房屋规划限制,办公用房规定和房价维稳。

    投资建议:当前地产行业类似于11 年末12 年初,相似的小周期、相似的土地购置费增速发力、相似的融资环境紧张、相似的土地市场逐步转冷、相似的政策底;但不一样的是,我们认为这一轮政策的松绑应该是适度调整、适度纠偏的过程,博弈不同于以往周期中的全面松开。基于适度纠偏的判断,因城施策的导向或将持续,从而使得城市间的轮动效应更为明显;城市轮动的分化也将陆续传导到微观企业层面,进而影响企业经营与业绩等。1)行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用,建议关注强融资优势的一线龙头房企如万科A、招商蛇口、保利地产等;2)关注险资积极入股的企业,如华夏幸福、金地集团等以及增速相对稳定且有高分红的企业如荣盛发展等;3)成长突出的企业在周期轮动中一般有较强的表现,建议关注新城控股、中南建设、旭辉控股(H股)、融创中国(H 股)等;4)在行业由增量进入存量时代,园区类企业的开发+运营模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势,这一类企业可关注如张江高科等;另外,物业服务类企业在未来具备一定的发展空间,可关注南都物业、碧桂园服务(H 股)等。

    风险提示:政策调控超预期、市场成交不及预期、销售不及预期。