房地产行业:库存仍处低位,政策适度宽松将支撑未来销售

一、一周行业热点

    1、多家房企布局物流地产,部分公司出资力度较大 2、全国首套房贷利率23月来首次下降,北上广深集体回调 3、业绩压力空前,开发商集体冲击开门红

    二、最新观点 1、当前地产行业库存处于底部区域。行业持续低库存,商品房去库存效果显著。从广义库存的角度,累加1998至2018年11月历年住宅新开工面积与住宅销售面积的差额,估算出2018 年11月末广义库存面积约为26亿平,较2017年末增长9822万平,以2017成交面积为基准的去化周期约为1.8年,延续2017年的下降趋势。目前库存仍处于底部区间。

    2、房地产是否放松,关注两个方面:一是限购政策是否放松,二是大行房贷利率是否下调。近期地方宽松托底政策频出,破除之前的一刀切政策。预计2019年棚改货币化安置率继续下降。公租房兼具保障房和租赁住房属性,是保障性住房供应的重要组成;商品房方面在楼市平稳运行的前提下可以适度支持首套刚需、改善需求;住房租赁的顶层设计持续出台,租赁市场日渐火爆;共有产权房在京沪进行试点,预计未来将在一二线城市扩围;房地产税立法先行,预计最快2022年征收。部分城市的政策适度放松将对房企未来销售形成有力支撑。

    3、投资建议:投资层面,我们综合考虑了土地成交、棚改和统计口径改变的影响,预计房地产投资增速将缓慢下滑,全年增速预计为5%-7%。龙头房企销售速度仍有望保持15%以上的正增长。集中度提升逻辑不变,龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势,获取更多高性价比的土地储备。一二线城市市场有望在2019年中期企稳回暖,对冲三四线市场下跌风险。中小房企将加速退出市场。我们推荐业绩确定性强,资源优势明显,市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)。

    三、风险提示:房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。