房地产行业:降准利于行业资金环境改善,板块估值有支撑

本周政策情况:央行降准释放流动性,地方公积金边际改善1月4日,央行下调存款准备金率1pct,净释放长期资金约8000亿元,同时央行工作会议强调保持货币政策松紧适度、流动性合理充裕。地方层面公积金继续因城施策,淮北对符合一定条件的二手房下调公积金首付比例及贷款利率,绵阳市下调已结清首套房贷的二套房首付比例,同时放开异地贷款申请。

    本周基本面情况:受元旦假期影响,40城周成交环比下降18.0%根据Wind、CRIC 收集的各主要城市房管局公布的成交面积:本周,40城新房成交面积642.52万方,受假期影响环比下跌18.0%,同比上涨5.6%,其中元旦假期期间成交面积同比上涨20.9%。分线来看,本周一线、二线和三四线城市分别环比下降38.2%、11.1%和11.1%。推盘方面,13城商品房推盘环比下降33.2%,同比上升77.8%,批售比维持低位。

    行业周观点:降准利于行业资金环境改善,板块估值有支撑1月4日央行宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点,其中,1月15日和1月25日分别下调0.5百分点,货币政策边际宽松预期持续验证。

    我们认为流动性进一步释放,叠加信用扩张,将推动地产行业资金面继续向好,无论是房企融资端还是居民按揭贷端均将边际改善。实际上,18年年末整个行业资金面改善趋势基本明确,但主要体现在行业利率成本的下行(18年10月之后房企信用债成本边际下行,而按揭贷端部分重点城市也逐步下调首套房上浮幅度),未来我们认为资金面的改善或将进一步体现在数量端,在行业基本面持续下行的背景下,房企融资政策存在松动的空间,并且龙头房企凭借更大的销售规模、更稳健的财务状况,或将更加受益于资金面的改善。而在居民按揭端,银行审批速度或将加快,放款周期或将进一步缩短。板块投资方面,行业资金环境向好、叠加地方行政政策的底部改善,将对板块的估值形成支撑,并且考虑到18-19年结算业绩确定性增长带来的防御性,我们继续推荐低估值的一二线龙头房企。推荐标的方面,一线A 股龙头推荐:万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股,二线A 股龙头推荐:中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展,H 股龙头关注:融创中国、中国金茂、碧桂园、合景泰富等,子领域推荐:光大嘉宝和中国国贸。

    风险提示政策调控力度进一步加大;按揭贷利率持续上行;行业库存抬升快于预期;行业销售回落快于预期。