地产行业2019年年度策略:穿越寒冬,静待花开

政策端:调控总基调不变,边际放松可期。2018下半年以来,房地产调控政策仍坚持“房住不炒”的总基调,但由于经济下行压力加大,部分地区、部分政策出现松动。我们认为在经济形势发生变化的背景下,房地产调控不再是政策矛盾的焦点,而以“六个稳定”为核心的稳经济目标为新的政策主导方向。同时,因城施策被给予更大肯定,未来预计将有更多城市进行政策微调。城镇化的继续推进及人才新政陆续出台落地,将激发二线城市释放需求与活力。

    销售端:下行压力加大,去杠杆缓和或支撑需求。2018年下半年以来,全国楼市明显降温,单月销售面积同比增速已自9月起连续3个月负增长,分别同比下降3.5%、3.1%和5.1%。并且行业平均去化率已从年初高点下降至60%以下。结构上来看,一二线城市成交量低位复苏,我们预计未来随着基数效应的回落和供货能力的持续释放,一二线城市或为增长重要积极因素。三四线城市受到棚改政策暂缓影响,预计成交将大幅下滑。中期来看,“去杠杆”转为“稳杠杆”及按揭利率见顶回落或将刺激需求,拉动销售额及去化率。

    供给端:土地市场转冷,投资增速下台阶。2018年投资持续保持高位但增速下滑,其中新开工和施工均保持高速增长,竣工却大幅下降,主要由于在“低库存+紧资金”背景下,房企持续加快开工补货、加快销售回款,同时降低预售后施工强度来减少现金流出。下半年以来,土地市场热度骤降,流拍率创新高、溢价率下行,三四线成交断崖尤为明显。随着全国楼市降温,库存去化速度有所减慢,去化周期拉长。但同时,2018年房企到位资金增速回升,行业流动性边际改善,优质房企融资渠道进一步拓宽,有助于拉动2019年投资,并促进融资集中度进一步提升。

    公司端:行业集中度持续提升,积极推荐龙头。今年TOP50房企的销售规模占比已过半,随着明年行业进入调整周期,我们认为龙头房企的市占率将进一步提升。从估值来看,当前地产板块整体无论绝对估值还是相对估值均处于历史低位,业绩保障度创十年新高,同时普遍超过3%的分红率也具有吸引力,预计2019年板块持仓比例将提升。目前行业利润率处历史较高水平,随着限价政策及高价拿地的项目进入结算期,利润率有下行可能性。

    评级面临的主要风险

    三四线城市在棚改政策调整后销售及投资下滑幅度超预期;

    行业流动性未见明显改善及融资集中度提升背景下,中小型房企面临较大现金流压力。

    重点推荐

    龙头房企:推荐保利地产、招商蛇口、新城控股;

    区域房企:推荐华夏幸福、荣盛发展,关注华发股份、金科股份;

    建议关注高成长性房企:阳光城、中南建设。