房地产行业对13届7次会议的点评(一):以更长的视角,看土改年

在中央经济工作会议之后,进一步落实土地改革方向,铺垫更大规模的土地改革。本次会议当中,主要解决两项重要难题,一是户籍人口城镇化,这在过去推进较慢,主要难点并非市场曾经预期的会增加政府成本,例如医疗资源、教育资源的更多占用,而是村民不愿意放弃农村户籍,因为宅基地和农地制度,在2018年年初由新华社官方微博报道的宅基地三权分置之后,本次会议首次给予进一步落实。第二个难题是集体建设用地从试点到大规模推广。原有建设用地的新增,需要经过政府收储、再进行出让的环节,会大幅度推高土地成本,使最终市场化运行的收益率不足,进而导致试点推进缓慢。我们认为,当前的政策,是中央经济工作会议的进一步落实,预计2019年成为土改年。

    无论是地方专项债大力推进、还是集体建设用地入市,均将削弱土地财政,房地产政策思路开始出现大转变。1)房地产对经济的影响,包括2条路径,其一是通过建设过程拉动经济增长,另一条则是通过土地财政。在土地财政中,最核心的是带来信贷支持,在拿地端的信贷成为了信贷派生的源头,因此,房地产并非货币的蓄水池,而是货币的泉眼,减少土地信贷,反而会导致货币发行量减少,这是地产产业链很长的必然结果。2)以短期视角看房地产政策,则是期待重启土地信贷,以货币的方式解决行业下行问题,但当前的地方专项债和集体建设用地入市,则是短期放钱预期的对立面。

    并非政策对错,而是以更长的视角看待当前的行业问题。市场的分歧更多的集中在放松、或者不放松上,我们认为以短期政策来看,应该区分政策为放松还是放钱,这是完全不同的做法,同时,以中央经济工作会议和13届7次会议来看,政府更多着墨长效机制改革,且从最难的土地改革开始。这样的导向,使得短期的政策预期没有对错之分,而应该以更长的视角看待当前的行业问题。我们预计短期市场的预期在放钱的角度会落空,因为正在选用其他行业来尝试托底,并集中精力解决长期问题。推荐万科A、华夏幸福、保利地产、招商蛇口等。