房地产行业:如何理解中央经济工作会议地产表态

中央经济工作会议房地产表态解读如下:

    1)本次会议房地产内容主要集中在第七部分“加强保障和改善民生”环节。会议继续围绕长效机制、行业定位、调控模式,住房体系四大方向展开。在重要变化方面,拿去2017年“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”提法,将“构建健康发展长效机制”放在首位。

    2)2017年中央经济工作会议中长效机制问题出现在住房体系建设之后。本次会议被放在首位强调。我们认为以上次序变化反映2019年最高层工作重心将更偏重总量管理和机制建设。预计关于房地产税改革等仍将是关注方向。

    3)行业定位方面,2018年会议继续延续2016年中所强调“房子是用来住的、不是用来炒的”的相关定位。以上内容未在2017年会议中出现。从整体基调而言,对于投资投机需求、房价涨幅过快等核心关注问题,我们认为仍将保持一贯调控和严管基调。

    4)市场调控模式方面,继续强调“因城施策,分类指导”,但出现次序从最后提前至第三。此外,新增加“夯实城市政府主体责任”提法。以上改变体现出,在2019年市场面临下行压力时,在不违反原则基础上,地方政府在地产政策上将被给予更大自主权。

    5)住房体系建设在2017年会议中放置在地产内容首位,本次在最后出现。此外,措辞从2017年“加快建立”改为“完善”。具体内容方面有明显缩减。未再重点强调住房体系中的住房租赁方向,取而代之的是“住房保障体系”。

    6)此外从表达力度上,2016年为“研究建立”基础制度和长效机制,2017年为“加快建立”住房制度和“完善促进”长效机制。2018年为“构建”长效机制和“完善”住房制度。2018年表达力度相对缓和。

    7)除以上内容外,在第四环节“促进区域协调发展”中再次强调“督促落实2020年1亿人落户目标,提高大城市精细化管理水平。” 截至2018年12月21日,沪深300市场动态(TTM)PE在10.29倍,房地产板块动态(TTM)PE在9.12倍。本次会议在坚持房地产总原则基础上,对市场担忧的潜在增速下行问题进行很好回应。针对2019年三四线潜在需求不足和一二线房价上涨压力等核心问题均提出宏观指导思想。我们认为会议要求加大因城施策力度,无疑为行业平稳有序发展提供有利政策环境。考虑货币政策表态从“保持中性”,转为“松紧适度”,建议关注行业融资改善动态,尤其民营融资成本改善能力。继续看好地产。

    风险提示:行业面临调控和加息风险。