1-11月全国房地产开发投资和销售情况点评:单月销售面积连续3月负增长

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    2018年1-11月份,全国房地产开发投资110083亿元,同比增长9.7%,增速与1-10月份持平。1-11月份,商品房销售面积148604万平方米,同比增长1.4%,增速比1-10月份回落0.8个百分点。1-11月房屋新开工面积188895万平方米,增长16.8%,增速提高0.5个百分点。1-11月份,房地产开发企业到位资金150077亿元,同比增长7.6%,增速比1-10月份回落0.1个百分点。

    点评

    投资保持韧性。2018年1-11月份,全国房地产开发投资110083亿元,同比增长9.7%,增速与1-10月份持平。11月单月房地产开发投资同比增长9.3%,较10月增加了1.6个百分点。1-11月份,房地产开发企业土地购置面积25326万平方米,同比增长14.3%,增速比1-10月份回落1个百分点。11月单月土地购置面积增速为8.1%,较10月下降了4.1个百分点,9月以来该数据已持续回落。房地产开发投资完成额中很大一部分是土地购置费,而土地购置费按实际付款计入房地产开发投资完成额,所以尽管房企拿地已经放缓,但由于土地购置费中还包含之前拿地的分期付款,因此土地购置费目前还处于较高增速。不过地产调控政策依旧保持高压,土地市场趋冷,房企四季度拿地已经明显放缓,明年地产投资将面临一定压力。

    单月销售面积连续3月负增长。1-11月份,商品房销售面积148604万平方米,同比增长1.4%,增速比1-10月份回落0.8个百分点。11月单月销售面积同比增速为-5.1%,连续3月负增长,在基本面下行周期中,部分城市出现去化率快速下行情况。不过11月单月销售金额同比增长8.8%,较10月提高了2.5个百分点,销售出现面积和金额的背离,这主要受到当月价格抬升的影响,显示当前房价仍存在刚性。

    政策环境有望逐步改善。融360监测数据显示,11月全国首套房贷平均利率为5.71%,环比10月持平,广州、南京、杭州等部分城市首套房贷利率已出现松动,且放款速度加快。我们此前一直提到,十年期国债见顶回落后,按揭利率也将逐步改善。从目前来看,行业调控从“一城一策”转为“一城多策”,地方政府调控的空间较大,市场对于调控持续高压的预期有望缓解。目前板块估值仍然处于低位,行业景气度逐步走弱,未来行业政策环境有望出现改善,地产股估值也有望提升。相关标的为保利地产、招商蛇口、华夏幸福、新城控股、荣盛发展。

    风险提示:国内经济持续走弱;国内房贷政策继续收紧。