房地产行业数据点评:投资依然强劲,土地购置增速趋缓

事件:统计局发布行业数据,2018年1-11月房地产开发投资110,083亿元,同比增长9.7%(增速和前10月持平)。

    开发投资增速持平,后续仍有较强支撑。房地产开发投资增速自8月份以来缓步下滑,但下滑速度好于预期。2018年前11月,房地产开发投资110,083亿元,同比增长9.7%,增速较1-10月份持平。其中,住宅累计投资78,027亿元,同比增长13.6%,增速回落0.1个百分点。11月单月房地产开发投资10,758亿元,同比增长9.3%,较前值上升了1.6个百分点。其中,住宅投资7,657亿元,同比增长12.6%,增速上升0.8个百分点。我们认为,投资增速依然保持坚挺主因土地购置费和新开工/施工对其强有力的支撑,我们判断2018年房地产投资增速大概率在9.5%以上,高于此前市场预期。

    土地购置面积增速下滑,成交均价有所控制。1-11月土地购置面积25,326万方,同比增长14.3%,较前值下降1个百分点;土地成交价款13,746亿元,增长20.2%,较前值下降0.4个百分点,增速继续回落,但降幅有所趋缓。11月单月土地购置面积3,363万方,同比增长8.1%,增速回落4.0个百分点。8月以来单月土地购置面积增速下滑明显,表明房企拿地态度愈加谨慎。11月土地成交价款2,051亿元,同比增长17.8%,较上月提高了8.3个百分点。土地成交额增速远超面积增速,主因单月土地成交均价低基数影响,11月土地成交均价6098元/平,同比增速高达9.0%,而下半年以来土地成交均价同比增速有不同程度负增长。受房企积极推盘、提高周转影响,新开工和施工持续向好,1-11月房屋新开工188,895万方,增长16.8%;施工面积804,886万方,增长4.7%,今年以来一路走强。

    单月销售面积降幅扩大,累计销售增速持续回落。1-11月商品房销售面积148,604万方,增长1.4%,较前值下降0.8个百分点。商品房销售额129,508亿元,增长12.1%,较前值下降0.4个百分点,自8月以来持续下降,预计全年在10%左右。11月单月商品房销售面积15,487万方,同比下降5.1%,降幅进一步扩大;商品房销售额13,594亿元,同比增长8.8%,增速略有回升。

    投资建议:房企融资放宽叠加年末估值切换促使地产板块继续走出相对收益,地产板块目前依然处于政策预期改善的通道。我们看好龙头房企,未来房企分化整合或加剧,推荐万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、新城控股、荣盛发展、融创中国、碧桂园等。

    风险提示:房地产调控政策风险、行业信用紧缩风险等。