11月统计局房地产数据点评:销售跌幅进一步扩大,新开工和投资出现回升

统计局公布11月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为15487万平方米、10758亿元、20141万平方米,同比增速分别为-5.1%、9.3%、21.7%,前值为-3.1%、7.7%、14.7%。

    核心观点11月全国销售面积同比下降5.1%。11月全国实现商品房销售面积增速较上月继续下降2.0个百分点。11月销售均价同比增长14.6%,持续抬升的销售均价继续拉升销售金额,11月销售金额同比增长8.8%,增速较10月上升2.0个百分点。11月全国房地产市场销售疲态持续,东部地区销售面积同比增速继续下滑,中西部地区经历了前期严厉的调控政策之后增长动力消退。

    伴随去化率下降,我们判断四季度销售面积负增长会较为明显。

    11月新开工和房地产投资增速回升。11月房地产新开工面积同比增长21.7%,增速较上月上升7.0个百分点,这表明开发商补库存节奏稳定。1-11月新开工面积累计同比增速为16.8%,11月新开工面积/销售面积的比值为1.30,是年内最高值。11月房地产开发投资额同比增长9.3%,增速较10月上升1.6个百分点,主要原因是11月土地成交金额回升,11月份土地成交价款同比增长17.8%,增速较上月上升8.3个百分点。

    我们维持对2018年房地产行业销售面积、新开工面积和房地产开发投资的增长预测值为1.0%/15.0%/9.0%。

    投资建议与投资标的精准调控开启,政策面边际放松。行业融资环境正在发生积极变化,融资难困境将逐步纾解。现阶段,从业绩确定性与估值的角度看,房地产板块极具性价比。我们在2019年的年度策略中提出了“三好城市”的概念,通过对经济、人口、资源(公共资源与产业资源)三维度考量,我们筛选出55个“三好城市”。我们推荐两条主线:1)运营王主线:以利润率、费用率及其改善趋势为主要考察指标,推荐万科A(000002,买入)、保利地产(600048,买入)、新城控股(601155,买入)、中南建设(000961,买入)。2)布局王主线:我们推荐在“三好城市”重点布局的阳光城(000671,买入)、金地集团(600383,增持)。

    风险提示销售大幅低于预期。

    政策调控严厉程度超预期。

    融资环境存在不确定性。