2019年物业行业投资策略:探物业之蓝海,析成长之路径

类别:行业研究 机构:安信证券股份有限公司 研究员:诸海滨 日期:2018-12-17

变化多样:2018年全市场物管行业有哪些变化?龙头入局:AT 布局智慧社区,阿里以支付宝为核心平台,与筑家易、朗新云筑合作;腾讯则以微信、QQ 等为流量入口,成立腾讯海纳;物业行业迎来智能化升级期。资本市场:2018年初我们提到的港股市场将会是物管公司聚集地已得到验证,共有4家公司(雅生活服务、碧桂园服务、新城悦和佳兆业物业)于今年登陆港股;A 股市场也迎来了物业第一股南都物业。社保改革:社保费将交由税务部门统一征收,短期带来成本压力,长期利于倒逼行业技术升级和智能化转型、规范发展、推动整合。

    不离其宗:多样变化下哪些线索2019年保持延续?行业格局:行业集中度持续提升,百强物业管理面积均值3163.83万平方米(+16.1%),市场占比2017年达32.42%,龙头公司恒者恒强,TOP10公司管理面积均值高达2.16亿平方米,市场规模升至11.06%。上升趋势:经济及地产链景气度下行,2017年9月起住宅房屋竣工面积月累计同比持续下降,2017年竣工面积再创新低,为7.18亿平方米;而物管行业2012-2017年市场总收益以9.0%的年复合增长率快速增长,龙头公司的业绩增速相对处于较高水平。优势特征:高经营性现金流保障企业“血液”流通,轻资产有效提高企业灵活性、降低风险。

    详参解惑:六问六答看市场最关心哪些问题?深入浅出分析海外龙头经验、业务布局和扩张、资本市场门槛和估值及全市场优质标的。

    海外先见:海外龙头发展经验于国内物管公司有何借鉴之处?通过分析北美物业行业领先者FirstService 及深耕物业服务90年的Service Master ,我们总结出以下可供国内物管公司借鉴的经验:(i)深耕基础服务,提供增值服务,全方位满足客户需求;(ii)巩固内涵增长,进行外延收购及特许经营,搭建全球业务网络;(iii)多品牌经营覆盖细分市场;(iv) 以优质服务增强客户留存度。

    FirstService 近四年营收复合年化增长13%;ServiceMaster2017年净利润较2016年翻两倍,2018三季度剔除AHS 仍表现不俗。

    服务增值:竞争激烈下如何以服务品质取胜于客户粘性?房地产周期下行,物管行业先头部队敏锐捕捉时局改变,在保障基础物业服务的同时积极开展增值服务预防上升瓶颈,从业主及非业主(主要为开发商、其他物管商等)两个角度入手。其中,业主端增值服务主要为家居、社区便利等,非业主端则主要为前期咨询等。从体量上看,绿城服务的增值服务收入最高,2017年达15.8亿元,处于第二梯队的是碧桂园服务、雅生活服务、祈福生活服务;从比重上看,祈福生活服务增值服务收入占比最高,达80%以上,其余公司亦保持稳中有升的态势。 开疆拓土:如何开展第三方业务拉动业务扩张?港股物管公司大部分由房地产开发公司分拆而来,除中奥到家、浦江中国外均有关联地产公司的背书;“存量时代”提醒市场参与者居安思危,目前龙头企业正努力摆脱出生“烙印”,争夺存量市场上的第三方资源,提高第三方业务占比。新城悦已有一半左右营收由第三方提供;

    2018上半年雅生活服务与第三方的合约面积占总合约面积之比增至55.68%,而彩生活则高达99.10%。

    上市门槛:A 股、港股物管公司上市门槛有何不同?证监会给申请A 股上市的物管公司的反馈意见无一不要求详细披露关联交易占营收比例、定价合理性、前五大客户及供应商等,而2018年上半年雅生活、新城悦、碧桂园服务及南都物业的关联方营收占比43.27%/24.27%/17.41%/5.95%;见微知著,A 股相比港股对上市公司独立性有更高的要求,物管公司高关联交易率成为其挂牌A 股的一大阻碍。2018年碧桂园服务、新城悦及永生生活服务均A 股折戟转战港股,侧面印证了A 股物业公司上市相关门槛高于港股。

    行业估值:资本市场给物管行业估值多少?美股给物管公司估值较高,证实其投资价值,FirstService 及ServiceMaster 的估值中枢分别为71X 及32X。港股市场自2018年10月起物管公司估值相对稳定,11月小幅提升,我们认为这主要源于地产行业新房增速放缓逐渐应验、社保征缴趋严有望附带社保率下调以减轻企业负担。碧桂园服务以其高业绩增速及高低阶城市渗透率领跑市场,当前估值41X;具备充足储备面积及高端品牌的绿城服务紧随其后,估值34X;雅生活以双品牌战略获得24X 估值;母公司开发能力较弱的彩生活因基础物管服务发展前景不确定性较高估值最低,仅为12X。未来物管公司有望通过巩固、拓展、升级进一步提高估值。

    回看市场:哪些物管公司具有较高投资价值?优质龙头公司具备大型地产企业背书,业绩稳定性较高;品牌效应和生态资源支持下,在第三方业务扩展方面更具优势,盈利潜力可期;基于全球化布局和多样业务类型,抗风险能力更强;具备强有力的资金等资源支持,在智能化升级转型及搭建社区平台方面更具先发优势;市场竞争加剧,优胜劣汰将有力推动行业整合,未来龙头物管公司将更有可能通过并购中小型物业扩展商业版图。我们立足全市场,筛选出碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、中海物业、彩生活、南都物业、第一物业、美的物业、开元物业、保利物业等值得关注优质标的。

    路径指引:物管公司未来如何进一步成长?精耕基础:保障基础物业服务,拉动业务稳定增长;多元扩张:开展全国性服务,拓展第三方业务;服务增值:业主+开发商双线发展,提升服务品质;技术加持:

    加速智能化升级,布局社区O2O。

    风险提示:物业行业发展不及预期、行业竞争加剧

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