房地产行业:关注边际变化,房企债券融资环境改善

事件:

    12月5日,国家发改委发文,支持优质企业通过直接融资,增强企业债券服务实体经济。优质企业包含满足以下条件的房企:1)主体评级达到AAA 级;

    2)资产总额大于1500亿元;3)营业收入大于300亿元;4)资产负债率不高于85%。

    点评:

    l 发改委发文支持优质房企债券融资。12月12日,国家发改委发文,支持优质企业通过直接融资,增强企业债券服务实体经济。优质企业包含满足以下条件的房企:1)主体评级达到AAA 级;2)资产总额大于1500亿元;

    3)营业收入大于300亿元;4)资产负债率不高于85%。上一次房企发债收紧是在2016年10月,上交所、深交所先后发文,提高房企发债门槛,约束募集资金使用范围。2016年11月,发改委下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》,严格限制房企发债用于商业性房地产项目。

    本次发改委将满足上述条件的房企列入重点支持的优质企业,是态度上的一个边际变化。

    l 募集资金允许用于营运资金,但同时设置“负面清单”。允许使用不超过50%的债券募集资金用于补充营运资金,但负面清单要求,募集资金仍不能用于房地产投资和过剩产能投资。

    l 大型房企融资优势明显。根据筛选,A 股共有8家房企满足要求,分别是万科、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、金地集团、华侨城、金科股份,港股有12家房企满足要求,分别是恒大、中国海外发展、世茂房地产、中国金茂、旭辉、龙湖、华润置地、富力地产、融信中国、远洋集团、雅居乐集团和绿城中国。截至2018年10月,这20家房企市占率达到28%。

    整体金融机构风险偏好下降,大型房企融资优势更加明显,行业集中度进一步提升。

    l 投资建议:居民杠杆率趋势难以改变,主要经济体信用扩张主体大概率是房地产,尤其是经济增长中枢下行后,长期看好一二线城市基本面。持续推荐新城控股、万科a、绿地控股、保利地产、招商蛇口,受益标的还有华夏幸福。

    风险提示:货币政策大幅收紧。