房地产行业11月报:新开工及施工支撑投资,销售持续走弱

2018年1-11月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长21.7%和9.7%,销售面积和金额同比分别上升1.4%和12.1%。11月单月投资额增速9.3%,较上月回升1.6个百分点,新开工及施工连续走强,分别录得21.7%及27%的高增长,我们认为主要由于:1)在流动性偏紧及限价环境下,房企策略转向加速销售回款;2)可售面积连续32个月下降,除新拿地外房企加强库存土地的开发,提振开工意愿,推动施工改善;土地投资加速下滑,伴随7月以来土地市场供需两弱,我们预计未来多月土地购置费将大幅下行。11月单月销售面积增速-5.1%,在低基数背景下连续三月负增长,销售动能明显不足。我们认为在行业景气度下行的背景下,政策风险逐步释放,快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著,行业集中度提升趋势不可逆,价值低估待修复。我们重申板块强于大市的评级,推荐组合:1)龙头房企:保利地产、新城控股;2)区域房企:华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展;建议关注高成长性房企:中南建设、阳光城等。

    支撑评级的要点

    1-11月,全国房地产开发投资额同比增长9.7%,较1-10月回落0个百分点;商品房新开工面积同比上升16.8%,较1-10月扩大0.6个百分点;施工面积同比上升4.7%,增速较1-10月扩大0.5个百分点;土地购置面积同比上升14.3%。11月单月投资额增速9.3%,较上月回升1.6个百分点,新开工及施工连续走强,分别录得21.7%及27%的高增长,我们认为主要由于:1)在流动性偏紧及限价环境下,房企策略转向加速销售回款;2)可售面积连续32个月下降,除新拿地外房企加强库存土地的开发,提振开工意愿,推动施工改善;土地投资加速下滑,伴随7月以来土地市场供需两弱,我们预计未来多月土地购置费将大幅下行。

    1-11月的商品房销售面积为148,604万平方米,同比上升1.4%;销售额为129,508亿元,同比上升12.1%;较上月回落0.4个百分点;销售均价为8,715元/平米,同比上升10.6%,较上月扩大0.5个百分点。11月单月销售面积增速-5.1%,在低基数背景下连续三月负增长,销售动能明显不足。我们预计一二线在供给改善、去化较好的情况下,成交将持续改善;三四线由于棚改弱化销售增速将大幅下行。展望2019,我们认为销售将持续处于下行通道,预计全年销售面积同比下降5-10%。

    1-11月,房地产开发企业合计资金来源为150,077亿元,同比上升7.6%,较1-10月回落0.1个百分点。从各资金来源同比来看,1-11月累计数据中,国内贷款同比下降3.7%,较1-10月收窄1.4个百分点;利用外资同比下降30.6%,较1-10月收窄5.4个百分点;自筹资金同比上升10%,较1-10月回落0.7个百分点;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升9.7%,较1-10月回落0.3个百分点,其中,1-11月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升15.7%和下降0.9%。

    评级面临的主要风险

    房地产行业销售大幅下滑,调控政策力度超预期。