房地产行业重大事项点评:稳经济需稳房地产,政策环境逐步边际改善,维持推荐、继续看多龙头

事项:12 月13 日,中央政治局会议指出:“坚持稳中求进工作总基调,落实高质量发展要求,有效应对外部环境深刻变化”;“加快建设现代化经济体系,继续打好三大攻坚战,着力激发微观主体活力,创新和完善宏观调控,统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险工作,保持经济运行在合理区间,进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期,提振市场信心,提高人民群众获得感、幸福感、安全感,保持经济持续健康发展和社会大局稳定”;“要辩证看待国际环境和国内条件的变化,增强忧患意识”。全文未提及房地产以及去杠杆。

    点评:

    1、会议再次强调稳中求进总基调,“六稳”和“提振市场信心”的诉求也隐含房地产行业稳定。12 月13 日会议指出,“坚持稳中求进工作总基调”、“统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险工作,保持经济运行在合理区间,进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”、“要辩证看待国际环境和国内条件的变化,增强忧患意识”。继7 月31 日和10 月31 日中央政治局会议强调“稳中有变”后,本次会议强调“增强忧患意识”、“坚持稳中求进工作总基调”、“六稳”以及“提振市场信心”,再次表态了稳经济的诉求,也隐含了对房地产行业稳定的诉求。而我国房地产产业链(房地产行业+上下游+带动消费(如购车、购买家电等))贡献GDP 占比约30-40%,尤其本轮小周期中房地产下游行业和GDP 均领先于房地产先行走弱,土地市场快速冰冻也在加剧地方财政压力,由此导致当下房地产行业的稳定对于经济稳定的意义更为重要。

    2、会议未提及去杠杆和房地产,房地产调控见成效、稳定或更为关键,目前已有些许松动迹象。7 月31 日会议中对去杠杆表态“坚定做好去杠杆工作”,对房地产表态“坚决遏制房价上涨”;而10 月31 日会议和本次12 月13 日会议中均未提及房地产和去杠杆。目前房地产数据已出现不同程度的走弱,调控已见成效,政策无从紧必要,而稳经济背景下预计房地产政策环境逐步改善,并且近期已略有松动迹象:1)按揭端来看,在连续上涨22 个月之后,11 月首套房贷款平均利率停止攀升、与上个月持平,为5.71%,主流城市按揭利率上浮比例下降情况增加;2)融资端来看,12 月5 日发改委新规支持企业债发行主体扩容至优质房企(包括优质民营房企),新规赋予房企募集资金用于补流比例由40%提升至50%,利于融资集中度提升,此外,近期比如泰禾集团、阳光城和华夏幸福等房企的接连发债也表明了资金环境正逐步改善;3)政策端来看,部分城市政策已有松动,人才新政、限价突破(上海、武汉、北京等)、限购松动(合肥、廊坊、苏州等)等陆续出现。

    3、复盘发现销量和GDP 信号领先股价底和政策底1-2Q,18M9 均已出现,目前已在底部区域。通过对于过去3 轮小周期的复盘,我们可以发现,销量增速转负和GDP 连续2Q 低于24M 移动平均为两大领先信号,领先于股价见底和政策放松1-2Q,销量/GDP 信号分别现于08M1/08M6、11M10/11M8、14M1/14M3,而地方/中央政策放松分别现于08M9/08M10、12M2/12M6、14M4/14M9;14 年开始万科、保利股价在底部反弹时领先于板块指数。考虑18M9 销量和GDP 信号均已出现,宏观政策转向趋松,地方试探性政策也已浮现,预计19Q1 为板块股价底,并预计目前万科、保利股价或已先见底。此外,从环境和时点来看,本轮小周期中的18-19 年更类似于前轮小周期中的11-12 年,并考虑到GDP 信号提前出现而导致宏观政策转向以及地方试探性放松提前出现,上述政策对冲之下或预示19Q1 板块股价底之前下行空间也已极其有限,目前或已在底部区域。

    4、投资建议:稳经济需稳房地产,政策环境逐步边际改善,维持推荐、继续看多龙头。我们维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑,而从近期政治局会议表态来看,目前行业积极因素正在酝酿,地方试探性政策放松已有浮现、多城市房贷利率松动也在继续扩围,预计后续政策环境将逐步改善,目前AH 股主流房企19PE 估值仅4-7 倍,对比美国龙头次贷危机前估值底6.5 倍,目前主流房企NAV 折价40-70%,均表明估值已经处于底部,维持行业“推荐”评级以及看多龙头,维持推荐:一二线龙头(受益一二线需求弹性):万科、保利地产、金地集团、融创中国、招商蛇口;二线蓝筹(受益资金端放松):新城控股、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。

    5、风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。