房地产行业2019年度投资策略:静待柳暗花明

行业基本面:大概率下行,但不必过度悲观

    2019年房地产行业基本面大概率下行,但不必过度悲观。销售层面,我们认为三四线将边际遇冷但不致一落千丈,一线调控难言放松,全年销售面积增速预计为-4%到-6%之间;投资层面,我们综合考虑了土地成交、棚改和统计口径改变的影响,预计房地产投资增速将缓慢下滑,全年增速预计为6%-8%。

    板块业绩与估值:估值低位,业绩有保障

    目前A股和H股地产板块估值都仍旧处于低位,一线房企来看普遍财务状况良好,短期偿债能力无忧,同时已售未结资源丰富,未来业绩有保障。对比海外成熟市场来看,我国一线房企市场占有率仍有较大提升空间。

    行业调控政策:把握好“稳”与“长效机制”两个核心

    我们认为房地产相关政策的核心仍然将以“稳”字当头,具体包括三稳,即稳房价、稳地价、稳预期。长效机制从目的上来说,是要让房地产市场健康平稳的发展,防止市场大起大落,进而保持房地产市场在中国经济中流砥柱的作用,带动上下游产业的健康运作。理解了这两点,我们就不会对明年的房地产行业过度悲观。

    投资建议

    2019年房地产板块投资的主线逻辑将会有以下三方面的转变:(1)从政策博弈逐渐转向业绩为王;(2)从规模导向逐渐转向利润导向;(3)行业集中度提升的逻辑仍将延续,但速度将明显降低。建议关注:A股的万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、新城控股、阳光城、中南建设等,以及H股的融创中国、中国恒大、合景泰富集团等。

    风险提示

    调控政策继续大幅收紧引发销售大幅下滑;计提过多存货跌价准备导致年报业绩不达预期;增值税调整中房地产行业增值税税率提升等。