房地产行业对鼓励优质企业发行企业债的点评:积极信号的企业债

本报告导读:

    发改委鼓励优质企业发行企业债信号意义强烈,具体到房地产板块,符合条件的企业比较少,实际效果需要观察事件:2018年ary12月12日,发改委发布《国家发展改革委关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》,明确提出支持符合条件的优质民营企业发行企业债券。

    点评:

    满足条件的企业较少,实际效果需要观察。本次发行要求:1)总资产超过1500亿元;2)营业收入超过300亿元;3)资产负债率尽量在85%以下,但不做硬性要求。同时,1)企业债和公司债共同占用额度,总计不超过净资产的40%;2)负面清单管制,不能够用于投资房地产;3)允许筹集运营资本,不超过募集资金的50%。考虑到按照现有条件筛选,符合条件的均为上市公司,且已通过公司债方式募集了足额资金,企业债放开的实际效果有限,若以非上市企业的潜在营业收入(2017年销售金额)来计算,则有10家企业为主体未上市房企,有望受益于该政策执行。

    信号意义强烈,借新还旧的存续能够减缓开发商的推盘动力。对未来1年的房地产市场来说,核心的判断不在于需求、而在于供给,由于资管新规影响,导致2016~2017年通过非标融资、公司债等方式切入到拿地端贷款,将在2018~2020年逐步到期,使得因拿地端资金短缺导致的被迫推盘增加,进而恶化已有的供需关系,带来量价下跌的风险。以企业债方式来存续拿地端贷款,使得推盘减少来防止供需关系恶化、以稳定市场,具备重要意义。考虑到实际效果有限和调控思路的方向,我们认为信号意义强烈。

    放松的预期仍在发酵,从需求端放松逐步传导到供给端企稳,等待供给端放松。尽管基本面仍然处于下行通道,且当前政策尚不足以支撑基本面出现反转,但政策的态度已经较前期有改观,市场仍然是放松的预期当中。对于2019年的判断,我们依然认为销售将呈现负增长态势、且伴随投资和开工的正增长,最有效力的拿地融资放开的概率不大,因此,截止到投资数据下滑过程当中,政策将处于长期博弈当中,推荐万科A、华夏幸福、保利地产、招商蛇口等公司。