房地产行业周度全数据跟踪:一线城市按揭利率已现回落,房地产板块似缩小版“中证500”

1.需求:强调本轮中周期(含两轮小周期)全局数据的意义较过往周期有所变淡,主要因为三四线的节奏被货币化补贴这一“外力”扰乱,表现为与一二线节奏的大不一致。首轮小周期(2014Q3-2017Q4)全国一手房销量同比增速顶部在2016Q1,分城级看,一/二/三四线销量顶部分别在15Q2/16Q1/17Q1;截至18M9,行业或已步入第二轮小周期复苏阶段,但因受“货币化补贴”外力影响,不同能级城市销量同步性下降,三四线表现更为滞后,导致全局销量底部意义下降,难有“尖”底出现,我们更应关注结构数据,目前一/二线销量均已驻底回升,三四线销量或仍有1-2个季度的调整,若调整幅度较大甚至会拉动全局销量出现第二个底部,但之后也将企稳。根据我们跟踪的高频数据(房管局)来看,10月和11月(截至16号)57城销量同比增速持续回落,分城级看11月销量,一线和三四线继续回落,而二线有所回升

    销量变化一般滞后房贷利率变化1-2个季度,房贷利率变化滞后10Y国债利率变化1-2个季度;10Y国债收益率自17Q4以来同比边际持续改善,房贷利率(融360口径)也滞后于18Q2出现同比边际改善,这对销量后续复苏提供支撑;我们预计房贷利率在今年年底或出现更明显下行(对销量复苏行成更强的支撑),根据我们跟踪的融360数据看,首套房贷利率已连续两周改善,分别从10月第二周的5.701%,改善之第三周的5.700%,再改善至第四周的5.695%;一线城市房贷利率10月已出现回调,其中上海/深圳走平,北京/广州下行,另外杭州也出现了下行

    2.供给:30城可售套数自15Q4以来持续回落至17Q2的163万套,之后持续低位盘整但18Q2以来有所回升(约170万套);分城级看,18Q2以来一线城市已出现相对明显回升,二线城市略有回升,三四线城市仍在盘整

    供需(去化周期):30城去化周期自2016年年初去库存调控以来,波动不大,大致维持在10个月左右,近2个月略有回升;分城级来看,16年以来一线城市去化周期趋势回升但近一个季度略有回落,二线和三四线城市16年以来持续历史低位盘整但近一个季度有所回升,未来三四线内部分化依然较大,“供需失衡”仍然是现阶段问题

    10月34城推盘有所回落,但仍大于销量,对应批售比(批准预售/销售)为1.1,推动可售套数继续回升,去化周期亦有小幅回升(30城为10.4个月)

    3.房价:70城房价同比于17M01见顶回落,其中一线城市最先见顶(16M9)/二线略后(16M11)/三四线最为滞后(17M7),各线城市房价同比在见顶后均持续回落,但近2个季度(即18Q2以来)各线城市房价同比均有所回升,这或在政策从“限”价变“稳”价之后,部分高价地项目进入市场交易所致,料全局房价往后仍有1-2个季度补跌,分城级看,一线房价已见底,二线房价或在明年上半年见底,三四线价格调整或在明年年中往后区间结束,需明白的是,这是前期价格上涨后的小周期调整,而难是趋势性失速下调

    4.土地:百城住宅类土地供应建面同比增速15年以来趋势性回升至2018M8的26%,之后开始回落,10月降至9%;成交建面同比增速亦在15年起趋势性上行,但领先供应增速于2018M5触顶(24%),6月起开始回落,10月降至4%;百城楼面均价于16M9见顶后(约6000元/平米)连续回落至16年底的3600元/平米,17年前三季度持续反弹9月的6500元/平米(高于16M9),之后趋势性回落,10月约4400元/平米;百城溢价率于16M9(94%)见顶后趋势性下降,18年10月降至5%

    5.板块走势:房地产板块近2周似缩小版“中证500”,龙头在前期基本修复绝对收益30%左右,近期补涨以及主题性板块多为小票,这和大盘风格类似,主要原因在于房地产板块有大量区域主题、转型主题“小票”,在风格上接近中证500指数--既不是创业板,又具备一定基本面属性,某种程度上或是近期投资者参与的风格主线,当然,早周期板块的属性受益于经济回落压力增加,也会为超额收益“加分”