房地产行业最新观点及1-10月数据跟踪:总量数据意义或下降,更应关注结构数据

10月销量单月同比降幅略收窄但仍持续负增长,本轮周期受“货币化补贴”外力影响,不同能级城市销量同步性下降,三四线表现更为滞后,导致全局销量底部意义下降,难有“尖”底出现,我们更应关注结构数据,目前一/二线销量均已驻底回升,三四线销量或仍有1-2个季度的调整,之后也将企稳;未来政策大概率维持边际改善,但难有“全局性”的政策转向来昭示此种变化,政策适应宏观经济变化和行业市场形势一步步做微调,所以回归利率周期是最简单的办法,融360高频数据显示部分城市按揭利率已出现改善,这即使对行业政策的映射;看好行业beta下超额收益,关注年底经济数据变化对利率的倒逼改善。

    10月房地产名义投资单月同比增速继续回落,主因拿地费用边际已趋势性转弱,而回落暂时偏缓,建安投资则或有小幅反弹,整体来看,房地产投资四季度或仍将平缓下行,全年降至9%左右,明年预计将降至更低;

    全国新开工面积今年来维持较高位主要得益于三四线城市低库存背景下的滞后补库存叠加三四线相对更高周转,但随着三四线补库存的放缓,预计将拉动全国新开工继续下行;

    房地产产业链上下游出现明显分化,上游周期行业在前期供给侧改革压抑之后出现滞后补库存,但需求持续向上的预期已逐渐被扭转,而市场对于周期行业的关注仍沉浸在供给收缩的改善之下,却忽视了需求端的转弱,或存在一定风险,下游因无供给侧改革基本反映了房地产行业的变化,明年年中或迎来基本面修复。

    行业资金链17年来趋势性收紧,18年上半年有所改善,但8月以来因资金来源回落较投资更快,又呈收紧(10月为140:100),但仍位于安全水平,远高于警戒线(130:100);当前房企整体资金链水平可控,行业整体性风险或不大,因资金链问题带来全局主动降价概率不高,近期部分地区降价现象随量缩而变,更多在于短期调控政策对于交易的压制以及变相提高的交易门槛,没有不调整的小周期。不改变对于本轮房地产中周期中第二个小周期销量高点在2019年,价格在2020年左右的判断。

    70城房价同比于17Q1见顶后趋势性回落,但今年3季度以来出现明显反弹,这或在政策从“限”价变“稳”价之后,部分高价地项目进入市场交易所致,料全局房价往后仍有1-2个季度补跌,分城级看,一线房价已见底,二线房价或在明年上半年见底,三四线价格调整或在明年年中往后区间结束,需明白的是,这是前期价格上涨后的小周期调整,而难是趋势性失速下调。

    配置建议

    强调全局销量底部的意义在下降,更应关注结构数据,目前一/二线均已驻底回升,三四线或仍有1-2个季度的调整;未来政策大概率是边际持续改善,但难有“一刀切”的政策来昭示此种变化,所以回归利率周期是最简单的办法,目前部分城市利率环比已出现负增长;看好行业beta下超额收益,关注年底经济数据变化对利率的倒逼改善。

    配置组合:高周转公司首选【万科A、保利地产】等,杠杆不高且融资优势相对显著,业绩保障性强;资源型公司首选【华侨城A】,极致低估且边际有改善;高杠杆高周转型公司首选【中南建设】,绝对有息负债并不高,未来预期盈利能力改善明显;同时加大关注中等龙头的“后起之秀”。

    (1)基本面角度:a.提前布局首选高周转叠加低净负债率的蓝筹,【万科A】是典型,【金地集团、保利地产】亦是高周转蓝筹且极具性价比;b.具备价值创造能力的周转型首选【万科A】,资源型公司首选【华侨城A】等,兼具beta收益和alpha收益;c.高杠杆高周转的二线龙头潜在空间也较大,更适合等到基本面右侧出现机会再配置,关注【中南建设、阳光城、泰禾集团等等】,当前,首选【中南建设】,新职业经理人改善公司运作叠加盈利能力改善,或具备预期差。

    (2)“租购并举”是重大制度性变革,关注重资产运营主体的可能机会;关注【万科A】等,以及【张江高科等地方国企】。此外,Reits相关主题是长期关注点,关注房地产基金稀缺标的【光大嘉宝】,估值角度参照行业空间法的18-35XPE做高抛低吸,以及自持型标的【国贸,金融街】等。

    (3)多元化转型是打开增长天花板的重要路径,并且市场的风险偏好有望适度改善,可加大对部分小票的关注力度,新领域成长性和基于RNAV的安全边际是核心选股原则,部分中小票已具备安全边际,可再平衡配置:关注【苏宁环球】,地产RNAV提供显著安全边际,医美产业转型提供潜在期权;关注物流地产第二梯队潜在龙头【南山控股】。

    (4)国央企改革是重要主题:重点推荐央企改革【侨城、保利】等、以及沪深渝等热点地区。行业横向整合将是未来难得的确定性机会,尤关注央企整合,核心受益标的包括整合方【华侨A、保利地产】等。地方国企改革关注沪深渝等热点地区。

    (5)持续关注“南北两极”两大区域主题:京津冀协同战略显著提高区域平均价值,关注两大价值型龙头;粤港澳大湾区:从城市弹性、公司基本面及储备分布看,【华侨城A、华发股份、天健集团】等为中长期价值型标的。

    (6)新经济领域,除了上文已经提及的房地产金融和物流地产,继续重申存量时代独家框架,关注“基于信息的交易”、“社区服务”、以及“存量优化”三大核心环节;其中,“信息&交易环节”资本化开始提速,关注【我爱我家等】;“社区服务环节”关注H股相关标的【碧桂园服务/新城悦等】;长租某种程度上也属于“存量优化”范畴,轻资产运营潜存的“集体性”风险(底层资产瑕疵及租赁合同履行风险等),重资产运营则需优惠政策配合。

    风险提示:市场流动性波动风险加大,长效机制超预期,短期龙头销售不及预期,三四线销售回调超预期,调控政策超预期强化。