房地产行业:可售库存续升、房企融资改善

市场跟踪:申万一级房地产行业周换手率5.40,较上周大幅提升47.63%,从申万一级其他行业表现来看,由于本周交投活跃度整体提升,房地产板块交投活跃度在各板块排名中仍属于中等偏下位置。周收益率+7.70%,较上周收益率提升8.53pct,上周综合、传媒、计算机、房地产等板块领涨;受益于科创概念的提出,地产板块中科技园区股票在近期涨势喜人。当前股票组合万科A、保利地产、招商蛇口;科创板概念可关注张江高科等。本周统计局公布房地产销售与投资数据,10月地产累计投资增速9.7%,较9月回落0.2pct;10月数据增量信息较少,基本是对9月转折的进一步确定。根据10月的数据,我们调整2018年投资增速预期至+8%~+8.5%的范围内(此前预期+7.5%)。

    一手房成交环升3.74%:全国41城一手房成交面积442.25万方,同比下降0.53%,环比上升3.74%,累计同比下降10.64%;其中一线4城成交面积38.48万方,同比下降32.55%,环比下降16.02%,累计同比下降5.56%;二线19城成交面积306.88万方,同比上升16.50%,环比上升13.30%,累计同比下降14.26%;三线18城成交面积96.89万方,同比下降21.96%,环比下降11.63%,累计同比下降3.52%。

    二手房成交环升1.08%:全国15城二手房成交面积120.06万方,同比下降7.12%,环比上升1.08%,累计同比下降23.05%;其中,一线2城成交面积30.73万方,同比上升10.73%,环比上升2.64%,累计同比下降23.21%;二线9城成交面积83.14万方,同比下降6.31%,环比上升2.07%,累计同比下降9.89%;三线4城成交面积6.19万方,同比下降51.52%,环比下降16.17%,累计同比下降18.44%。

    可售库存环升1.46%,去化周期增加0.57周:1)全国15城可售库存套数同比上升13.98%,环比上升1.46%;其中一线4城同比上升20.32%,环比上升1.60%;二线8城同比上升11.85%,环比上升1.80%;三线3城同比上升0.48%,环比下降0.74%。2)全国15城可售库存去化周期30.71周,较上周增加0.57周;其中一线4城去化周期33.44周,较上周增加0.76周;二线8城去化周期33.64周,较上周增加0.40周;三线3城去化周期17.26周,较上周增加0.26周。

    土地成交量跌价涨:1)100大中城市供应规划建筑面积3604.66万平米,累计同比+15.31%,相对过去四周变化幅度为+0.25%;100大中城市挂牌均价2583元/平米,同比-26.62%,环比-7.15%;2)100大中城市成交总建面1415.50万平米,累计同比+4.23%,相对过去四周变化幅度为-49.36%;100大中城市成交总价514.32亿元,累计同比-0.66%,相对过去四周变化幅度为-19.00%;100大中城市成交楼面价3634元/平米,同比+27.20%,环比+50.91%;3)100大中城市土地溢价率5.49%,其中一、二、三线城市土地溢价率分别为7.31%、2.7%、3.83%。

    政策方面:政策上,14日住建部公布1-10月全国棚改已开工577万套,完成年度目标任务的99%,完成投资1500多亿元。融资上,民营企业座谈会后,各地在民营企业融资上均有动作,如上海银保监局筹备组提出“推进产品创新”等八方面推动民企贷款“敢贷、能贷、愿贷”;广东银保监局筹备组表示同等条件下民营企业信用贷款准入标准不高于其他企业,信贷审批效率不低于平均水平,适当提高民营企业信用贷款、中长期贷款比例,为民企“量体裁衣”“雪中送炭”;本周房企在融资获批或完成上都有增加,如阳光城、泰禾集团、华夏幸福等。

    投资建议:当前环境下,地产行业政策进一步收紧的概率及空间都不大,行业资金面的边际改善或是地产板块的一大动力。我们认为,1)行业土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用,建议关注具备强融资能力及强业绩锁定的龙头房企,如保利地产、招商蛇口、万科A等;2)根据目前回购的进展,我们认为可适当关注新城控股、阳光城、华侨城A等。

    风险提示:政策调控超预期、市场成交不及预期、销售不及预期。