2018年10月70城房价数据点评:新房环比稳增,二手房调整加快

70城新房价格同比涨幅扩大,环比增速持平 统计局数据显示2018年10月70大中城市新建商品住宅价格同比增长9.7%,增速较9月扩大0.8pct,环比增长1.0%,增速与8月持平。随着新房成交热度持续降温以及更能反映市场情绪的二手房率先加快价格调整,我们认为未来房价增速预期放缓。

    新房价格同比、环比增速继续分化,源于去年同期低基数效应 10月70城新房价格同比涨幅保持4月份以来的持续扩大态势,其中67城同比上涨,3城同比下跌,上涨城市平均同比涨幅10.1%,较9月扩大0.82pct。10月70城新房价格环比增长1.0%,增速与9月持平,维持下半年以来低点。其中65城环比上涨,1城环比持平,4城环比下跌,上涨与下跌城市数量均环比增加1座。我们认为同比和环比增速表现的分化依然主要源于2017下半年严厉调控所带来的低基数效应,环比增速的持平更能反映当前价格表现的趋弱。

    住建部和统计局联合发文强调房价统计,或在一定程度对冲房价下行 一、二、三线城市10月新房价格分别同比增长1.2%、8.7%、10.8%,增速较9月扩大0.1、0.6、0.9pct,一、二、三线城市分别环比持平、增长0.8%、增长1.2%,增速分别较9月持平、收窄0.1pct、扩大0.1pct。一、二线城市环比涨幅依然维持低位,三线城市涨幅小幅反弹。9月11日住建部和统计局联合发布《关于进一步加强协作做好房价统计工作的通知》,强调房价数据统计的真实性和网签报送的及时性,我们预计此前已售未签的高价项目有望在近期完成网签,或在一定程度上对冲成交热度回落所带来的降价趋势,实际价格调整压力预计有所加大。

    二手房调整节奏加快,一线城市最为明显 10月70城二手住宅价格同比增长7.3%,环比增长0.5%,增速较9月分别扩大0.4和收窄0.4pct。除一线城市同比增速收窄0.3pct之外,二三线城市同比增速均小幅扩大。此外一线城市环比增速首现年内负增长,环比减少0.3%,二三线城市环比增速分别收窄0.3和0.5pct。各能级城市二手房环比增速调整幅度均大于一手房市场,考虑到存量市场交易阻力较弱,统计层面干预因素较少,因此更能反映市场谨慎预期,在一定程度上印证当前需求有所下行的趋势。

    成交热度回落,价格调整压力不减 统计局数据显示10月全国商品房成交增速继续放缓,单月销售面积连续2月负增长,二手房价格率先调整进一步验证需求端的谨慎预期。我们认为未来价格调整压力不减,存量需求的竞争格局下持续看好行业龙头。一方面规模效应对融资成本和土地成本的改善仍将持续,并购活跃度的预期提升有望提供更多优质存量资源。另一方面房住不炒的政策基调下,土地增值和区域价值炒作对盈利的贡献度或将降低,龙头房企品牌和管理所带来的溢价预期成为持续提升盈利的重要砝码。

    风险提示:棚改支持力度下降带动三四线成交走低;房贷利率水平持续抬升;需求端去杠杆超预期。