地产10月观察:从销售的规模深度,到政策的时间宽度

本报告导读:

    10月数据表现一如前期的延续,继续呈现下行趋势,在逐步恶化的基本面当中,对行业的关注将逐步演变销售和政策的时间赛跑当中。

    10月数据补库存的停滞需要进一步观察,以确认是否改变了过去半年的趋势。10月单月,地产投资增速为7.7%,新开工面积增速为15%,较7月份高点的13.2%/29.4%有所下降,除去土地投资的下降以外,住宅开工强度有所下降是主要原因。从9月份开始,尽管商品房新开工面积依然保持多于商品房销售面积的补库存态势,但单从住宅角度来看,则连续2个月为负,也即住宅补库存没有继续推进。从历史数据来看,新开工和销售之间的关系存在较大的季节性,即季末月份的销售往往较大、但新开工则不明显,导致季末月份的补库存不明显。

    考虑到过去半年处于补库存周期当中,当前的停滞是否会延续,则是未来半年地产投资的关键因素,需要进一步观察。

    历史上,通过社零总额回升抵消地产投资下行的时间段较少出现,更多体现为同步性,特别是在楼市调控期。1)回顾2009年以来周期,几乎在任何一轮周期当中,社零总额的同比增速均和地产投资相同走势,以维持至少半年的反向关系的时间,唯有2015年4~11月,呈现出地产投资增速下行、但社零总额增速上行的情况;2)而在2011年和2014年典型的楼市下行期当中,二者完全同步,均在下行趋势当中。以以上两个背景进行分析,地产投资增速下行通过其他产业的增长来抵消负面影响存在一定难度。

    我们维持基本面二次探底的观点,目前处于探底阶段当中,博弈的内容从政策的方向变为政策底的持续性。关于二次探底过程中的行业变化,可以参考报告《用金融,重塑地产周期》,我们预计负增长区间将维持较长时间,但增速的低点预计在Q4达成,因此,二次探底带来的股价下行进入后半程。我们推荐万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福等公司。