房地产行业2018年10月社融和M2数据点评:政策底向市场底过渡,销售或将加速下行
社融与M2双触新低,风险偏好未有提升。10月末社会融资规模存量为197.89万亿元,同比增长10.2%,增速创下2017年以来新低,银行表外回表过程中,非标融资的大幅萎缩,拖累社融增速,10月表外融资收缩2675亿,而去年同期为新增1074亿;M2余额179.56万亿元,同比增长8%,和今年6月创下的历史新低持平。在2018年经历了四次降准之后,M2增速未见起色,可以判断市场的主要问题在于负债端,或者企业的负债意愿不足,或者银行对于企业信贷的风险偏好未有显著提升,这一点从非金融企业及机关团体贷款增加量同比大幅下降也可印证。
住户部门贷款表现尚可,中长期贷款增长乏力,居民购房意愿不足,销售增速继续承压。2018年10月,住户部门贷款增加5636亿元(9月为7443亿元,去年同期为4510亿元),表现尚可,但中长期贷款增速明显乏力,在同比增加的1135亿元贷款中,1116亿元由短期贷款贡献,中长期贷款增加量仅为20亿元,加之9月份销售增速已经出现明显下行趋势,因此行业的主要矛盾向需求不足转移,居民的购房意愿可能持续降低,行业基本面面临进一步下行的风险。
政策底逐步可期,行业继续下探基本面底,负向效应相互增强导致基本面加速下行。从供应端来看,行业的主要矛盾在于,企业负债意愿不足并将加速库存变现,导致市场被动的进入库存快速累计阶段(前9个月新开工面积创历史新高),即便贷款利率有所下行,库存集中快速的累计也将进一步降低居民的购房意愿,如果没有提振需求的政策出现,由此形成的增强系统可能会让行业基本面下探深度超过历史上任何一轮周期。
投资角度而言,估值底将在政策底和基本面底之间形成。上一轮周期的政策底在2013年底左右,市场底在2014年7月,估值底在2014年2月底,对比上一轮周期,本轮周期销售增速开始明显下行,政策底之后,对行业的风险评价有望改善,风险偏好有望逐步提升,政策底带来的相对估值优势比较明显,行业机会越来越近。
维持增持评级。由于地产龙头的业绩确定性和资金成本的优势,一旦政策在未来有松动的预期,龙头公司的盈利能力将会显著提升,而且龙头公司在行业融资收紧的环境下具备很强的资源优势,能够维持未来规模和业绩的成长性,且估值较低,股息率高,具备较强的防御性,推荐万科A、招商蛇口、华夏幸福、保利地产等龙头蓝筹。