房地产行业:个税抵扣对购房成本的影响几何?

本周观点:首套房贷利息纳入个税专项扣除有助于降低购房成本

    首套房贷利息纳入个人所得税专项附加扣除,将有助于降低购房成本并增加居民收入。根据我们的测算,扣除五险一金后月收入在1万元或2万元的群体减税额占收入比例相对较高;受住房贷款利息专项附加扣除每月1,000元上限影响,“房屋总价”越低、“扣除五险一金后月收入”越高,则节税效应(“节税总额”占“房屋总价”的比例)越高。支持首套房消费符合中央分类调控的指导方针,有助于提升居民整体生活水平。当前房价水平下,住房贷款利息专项附加扣除每月1,000元上限相对较低。

    楼市动态:销售、库存均低于去年同期水平

    销售端:新房端,根据我们覆盖的41个大中城市地方房管局披露的数据,截至上周全部城市住宅累计成交1.9亿平,同比降低3.1%。分城市等级来看,一二三线城市住宅累计成交同比增速分别为-5.0%、-6.3%、1.1%。二手房端,根据我们覆盖的16个城市地方房管局披露,截至上周累计成交5,415.7万平,同比降低10.0%。由于政策端与资金端的持续收紧,2018年以来新房及二手房销售同比增速持续负增长。

    库存端:根据我们覆盖的15个大中城市地方房管局披露的数据,上周总体城市及一二三线城市住宅库存同比增速分别为9.7%、14.1%、3.3%、10.0%。

    去化周期:根据我们所覆盖的15个大中城市地方房管局披露的数据,截至上周末,全部城市及一二三线城市12周移动平均去化周期分别为37.6周、36.9周、28.9周、46.6周,同比增速分别为0.5%、-16.3%、16.9%、0.2%。

    土地市场:近期供应、需求下行,溢价率小幅回升

    根据Wind披露的100个大中城市土地交易数据,百城土地供应建筑面积四周滚动环比降低3.3%,同比降低5.2%;成交建筑面积四周滚动环比降低28.0%,同比降低25.5%;成交总价四周滚动环比降低22.1%,同比降低32.7%。从供需关系来看,近四周成交建面与供应建面比值为62%。