房地产行业对统计局9月数据的点评:从宽松式探底,向新均衡过渡

类别:行业研究 机构:国泰君安证券股份有限公司 研究员:谢皓宇,郝亚雯 日期:2018-10-23

2018年是第4次降准、利率大幅下降背景下的楼市下行,在经历了 Q2和Q3的反弹后,Q4正式进入二次探底阶段。尽管楼市确实在下行,9月销售面积出现-3.6%的负增长,但宏观环境并没有复制历史周期,而是使楼市正在经历一边宽松、一边下行的过程,我们将这种下行称之为宽松式探底。顾名思义,我们将看到一系列与“宽松”相关的数据兑现,例如更低的按揭贷款利率、更快的按揭贷款发放速度,同时,在企业端也能看到开发贷的继续增加。同时,我们还将看到楼市的进一步下行,并演变为量价齐跌。

    宽松式探底,历史上没有出现过,因为当前政策组合打乱了对经济增长的拉动动力和节奏。按照常规周期,楼市探底必然导致地产投资探底,并下拉经济探底,但截至9月,单月投资增速依然保持+8.9%,新开工面积增速保持+20.3%。我们认为,宽松式探底会拉长开工和投资的下行速度,从投资端对经济具备支撑作用。另一方面,由于销售面积已经出现了负增长,因此,在消费端对经济有下压作用。

    在政策放松到达新周期之前,会有新均衡,就是在Q4销售可能的超预期下行之后,增速迅速企稳。历史上的新周期开启都来自于政策的放松,而政策的放松不外乎就在于降准降息、并下调居民购房的首付比例。那么,这一次的降准营造了宽松式探底的环境,也就是说,等待新周期,不如等待新均衡。但无法做对比的是,历史上并不存在新均衡,均衡是在更成熟市场上的表现,在过往的高速增长期当中,更多的还是由政策的变动带来的周期波动。因此,对于新均衡的判断,我们更多的是基于当前新开工和销售的环境得到的结论,部分内容可以参考报告《讨论高增长的开工和地产投资》,也即,在Q4可能有的销售超预期下行之后,在增速上迅速企稳,依靠价格的下行来完成新均衡的实现。

    行业对后续的预期将逐步平稳,基本面二次探底带来的股价下行进入后半程。关于二次探底过程中的行业变化,可以参考报告《用金融,重塑地产周期》,我们预计负增长区间将维持较长时间,但增速的低点预计在Q4达成,因此,二次探底带来的股价下行进入后半程。我们推荐万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福等公司。

    风险提示:需求不足导致行业下行,调控政策进一步收紧等。

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