房地产行业数据点评:投资如期回落,销售面积负增长

事件:统计局发布行业数据,2018年1-9月房地产开发投资88,665亿元,同比增长9.9%(增速回落0.2个百分点)。

    投资增速呈下降趋势,预计四季度仍将回落。今年以来,受益前期房企土地购置积极,房地产开发投资在高基数下,依然维持10%左右的高增长,1-9月房地产开发投资88,665亿元,同比增长9.9%,较前值下降0.2个百分点。其中,1-9月住宅投资62,806亿元,同比增长14.0%,较前值下降0.1个百分点,但增速亦维持在高位。9月单月房地产开发投资12,146亿元,同比增长8.9%,较前值下降0.3个百分点,单月增速呈现回落迹象。其中,9月单月住宅投资8,691亿元,同比增长13.3%,较前值下降0.2个百分点,符合我们此前预判,9月面临高基数压力,7月住宅增速或成为全年高点(+17.1%)。随着土地购置增速的回落,开发投资增速或下降。此外,受到调控政策进一步趋紧以及房地产税对预期的影响,我们维持全年开发投资增速8.3%的预测。

    土地购置增速放缓,新开工增速持续向好。1-9月土地购置面积19,366万方,同比增长15.7%,较前值提高0.1个百分点;土地成交价款10,002亿元,增长22.7%,较前值下降1个百分点,增速放缓。9月单月土地购置面积2,915万方,同比增长16.4%,增速较前2月有较大幅度下滑,较上月下降了28.3个百分点。土地成交价款1,825亿元,同比增长18.6%,增速较上月下降了13.3个百分点。单月土地成交均价6262元/平,同比增长1.9%,绝对值为今年最高。受房企积极推盘、提高周转影响,新开工和施工持续向好,1-9月房屋新开工152,583万方,增长16.4%;施工面积767,218万方,增长3.9%。

    单月销售面积负增长,销售额增速持续回落。1-9月商品房销售面积119,313万方,增长2.9%,较前值下降1.1个百分点。商品房销售额104,132亿元,增长13.3%,较前值下降1.2个百分点,目前来看销售额累计增速保持稳定,预计全年在10%左右。9月单月商品房销售面积16,839万方,同比下降3.6%,继4月份(-4.1%)后第二次出现负增长;商品房销售额14,736亿元,同比增长6.7%,下半年来增速回落明显。

    投资建议:从去杠杆到稳杠杆,二级市场重心进一步下移,地产从主动杀估值朝抵抗式下跌转变,我们看好A 股龙头的防御性和内房龙头的超跌反弹行情, 推荐万科A、保利地产、招商蛇口、融创中国、中国恒大和碧桂园等。

    风险提示:房地产调控政策风险、行业信用紧缩风险等。