房地产9月月报:投资放缓、销售转负,调控无从紧必要
投资方面,1-9月房地产商品房投资同比+9.9%、较前值-0.2pct,单月同比+8.9%、较前值-0.3pct,投资增速继续高位略降。其中,施工投资继续低位修复反衬出土地购置费高位走弱,符合我们前期判断,并且预计随土地成交走弱,后续土地购置费大概率将加速下行;同时资金及限价约束下的积极开工推动施工小幅提升、但施工单价仍为负,共同决定施工投资仅能获得低位修复;此外,9月百城土地成交面积同比.26%,创年内新低,表明实际土地市场走冷更为剧烈,这将预示明年3-4月开工或将显著走弱。综上,我们维持全年投资增速将由目前+10%下降至+6%的判断。销售方面,1-9月商品房销售面积同比+2.9%,较前值-l.lpct,单月同比_3.6%、较前值-6.Opct,继今年4月同比为负后再次破零,表明市场有所走弱;从城市能级来看,9月主流46城商品房销售面积同比+3.3%、剩余低能级607城同比-3.6%,表明近期一二线成交稳定、而三四线有所走弱;9月龙头销售额同比+35.0%、s.9月全国商品房销售额同比+7%,龙头依然远好于行业、集中度继续提升。综上,我们依然维持18年销量同比+O%判断。资金方面,1-9月,资金来源同比+7.8%,较前值+0.9pct,显示出货币政策宽松影响仍在持续,房企资金来源继续改善,尤其龙头。中期来看,我们维持房地产小周期延长框架,并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚,融资集中度.>拿地集中度.销售集中度,将推动头部房企销售大增;短期来看,近期成交市场有所走弱,政策更严已无必要、甚至稳市场或更为关键,比如近期政府推出的积极的个税抵扣方案等措施,同时土地市场正在加速降温,流拍率和溢价率将进一步恶化,预计地方政府的财政压力将大幅加剧,紧随其后投资也将逐步开始走弱,目前板块低估值背景下继续看多地产龙头相对和绝对价值,并维持板块“推荐”评级,维持推荐:保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇、金地集团;二线:中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。
支撑评级要点
投资略降,开工、拿地高位放缓,施工低位修复,维持18年投资+6%判断1-9月房地产开发投资额同比+9.9%,下降0.2pct,其中,9月单月同比+8.9%,下降0.3pct;商品房新开工面积同比+16.4%,上升0.5pct,其中,9月单月同比+20.3%,下降6.3pct;商品房竣工同比-11.4%;上升0.2pct,其中,9月单月同比-9.2%,增长11.9pct;商品房施工面积同比+3.9%,上升0.4pct:土地购置面积同比+15.7%,上升O.lpct,其中,9月单月同比+16.4%,下降28.3pct,仍有两位数增长,但百城土地成交同比-26%,创年内新低,表明实际土地市场走冷更为剧烈。9月投资同比增速继续高位略降,其中施工投资走强表明土地购置费高位走弱,并且预计随着土地出让金的走弱,后续土地购置费大概率将加速下行,同时资金及限价约束下开工推动施工小幅提升、但施工单价仍为负、拿地走弱预示明年2-3月开工下行,共同决定施工投资仅能获得低位修复。
综上,我们维持全年投资将由目前+10%下降至+6%的判断。
销售由正转负,龙头销量仍强、集中度继续提升,维持18年销量0%判断1-9月的商品房销售面积同比+2.9%,下降l.lpct,其中,单月同比-3.6%,下降6.Opct,继今年4月同比为负后再次破零。1-9月,从城市能级来看,主流46城商品房销售面积同比.3.8%,剩余607城同比+4.4%;从成交区域来看,东部同比-4.3%、中部同比+10.2%、西部同比+8.9%,东北部同比-3.5%。1-9月商品房销售金额同比+13.3%,下降1.2pct,单月同比+6.7%,下降8.4pct,而9月主流50家房企销售金额同比+35.0%,龙头表现仍好于市场,集中度进一步提升。综合考虑宏观政策逐步放松,行业调控政策已无从紧必要、预售证趋松下推盘增加、人才新政的加速扩围、棚改货币化贡献力度将逐步减弱,以及10月销量低基数效应等因素,我们依然维持18年销量同比0%判断。
资金继续改善,定金预收款、自筹资金、国内贷款较强,按揭贷款继续走弱1-9月,资金来源同比+7.8%,上升0.9pct,其中,单月同比14.4%,上升4.2pct。
9月单月国内贷款同比+7.6%,上升11.6pct;自筹资金同比+12.5%,下降3.9pct,定金及预收款同比+25.8%,上升10.6pct;个人按揭贷款同比.2.9%,下降4.9pct。
在各项资金占比上,国内贷款占比+14.8%,环比持平;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其它资金占比5l.g%,下降0.5pct,目前资金来源主要仍由销售回款构成。9月房企资金来源继续改善,显示出货币政策宽松影响仍在持续。
预计随着后续货币政策的宽松,行业政策边际性改善,后续资金来源也将有所好转,尤其龙头融资环境或将显著改善,比如近期龙头资本市场融资改善。
风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧