房地产行业按揭贷款违约系列报告一:违约客户特征

我们分析不良按揭样本数据,发现违约客户有三大特征:1,小金额;2,低收入;3,三四线。其中,发放金额在50万以下的贷款笔数占比84.2%;借款人年收入在10万元以下的贷款笔数占比74.4%;三四线贷款笔数占比58.1%(按照产品发行说明书中的划分,未将边缘二线城市列入三四线城市)。

    样本为某国有大行发行的不良个人住房抵押贷款支持证券,基础资产总计92亿元,而该银行2017年个人住房不良贷款余额127.89亿元。且该行对全国商行按揭都有很好代表性。

    小金额按揭贷款是不良的主要构成。在不良按揭贷款样本中,发放金额在50万元以下的贷款金额占比57.7%,贷款笔数占比84.2%。未偿本息余额在50万元以下的贷款金额占比59.1%,贷款笔数占比85.6%。

    低收入借款人是违约客户的主要构成。违约样本中,以年收入10万元以下的低收入群体为主。按贷款金额计算,占比为52.4%;按贷款笔数计算,占比为74.4%。

    三四线是违约的主要构成。按抵押物所在地计算,三四线贷款金额占比49.4%,贷款笔数占比58.1%(以产品说明书中城市划分计算)。如果将部分非核心二线城市列为三四线城市,三四线城市占比更高,贷款金额占比高于60%,贷款笔数占比高于70%。

    此外,不良贷款中以10-20年合同期限的为主,贷款金额占比58.8%,贷款笔数占比61.5%。初始抵押率以60%-70%为主,贷款金额占比为66.7%,贷款笔数占比为64.6%。借款人年龄集中在30-40岁,其中贷款金额占比41.9%,贷款笔数占比40.4%。借款人职业以行政机关及社会团体相关人员,商业和服务业人员,个体及小微企业相关人员,专业技术人员,生产和运输行业相关人员,贷款金额占比分别为30.6%、20.8%、14.6%、12.4%、5.2%,贷款笔数占比31.7%、22.3%、10.9%、14.2%、7.5%。

    投资建议:居民杠杆率趋势难以改变,长期看好一二线城市基本面,地产公司集中度提升趋势延续,地产股“便宜”的特征明显,增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。持续推荐保利地产、招商蛇口、万科a、新城控股、绿地控股,受益标的还有华夏幸福。