房地产行业:央行降准点评

央行 宣布,从10月15日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点,当日到期的中期借贷便利(MLF)不再续做。

    点评:

    1,经济增长中枢下行背景下,货币相对宽松,结果很可能是居民杠杆率持续提升。经济增速下降后,政府的主要应对措施就是信用扩张,其本意未必是要让居民加杠杆,但是从政府和企业、金融机构和居民三个纬度来看,他们在经济增长中枢下降后,自发的市场化行为就是容易导致居民杠杆率持续提升。

    2,几乎所有主要经济体都是如此,几十年的大趋势。我们研究了全球主要经济体,发现大部分国家,在经济增长中枢下行后,都出现了居民杠杆率长期持续提升的现象,从而给予地产基本面以较好支撑。比如:美国1980年后经济增长中枢下行,居民杠杆率由1980年的49%提高到2006年的96%;日本经济受两次石油危机打击严重,居民杠杆率在1974-1989年提升了33个百分点。

    3,此阶段特征是:企业融资需求下降、金融自由化(脱媒)推进、金融机构风险偏好下降。从政府和企业的维度来看,经济增长中枢下行时主要应对方式就是信用扩张,但此时企业部门主动融资的意愿较弱,那么信用扩张在居民端效果就更明显一些。从金融机构维度:一方面经济增长中枢下行带来金融自由化(脱媒)发生,并且在之后加速,银行资产配置压力持续增加,面临资产荒;

    另一方面金融机构风险偏好持续降低,而按揭在最终泡沫破裂之前都是最安全的资产之一,导致银行增加配置居民资产,最终带来居民杠杆率提升。

    4,所以货币宽松使得居民杠杆率提升,利好房地产需求端。一二线城市基本面中长期上行。三四线再无周期。近两年三四线城市居民杠杆快速提升,杠杆是本轮三四线中期繁荣最为关键的核心。中长期看三四线成交量大概率会下行。一二线城市房地产将承担信用扩张职能,一二线基本面未来有较好的支撑。

    5,并非留恋旧时代,新时代需要较长时间积累和孕育。美国90年代是个案例,在美国居民杠杆率长期持续提升的大趋势中,1993-1999年,居民杠杆率提升速率缓慢,但经济好、房价涨的慢,此阶段恰好对应着美国互联网科技的大创新。但这个阶段是美国此前多年积累的结果。请参考我们居民杠杆率系列报告韩国篇、日本篇、美国篇。

    投资建议:居民杠杆率趋势难以改变,长期看好一二线城市基本面,地产公司集中度提升趋势延续,地产股“便宜”的特征明显,增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。持续推荐保利地产、招商蛇口、万科a、新城控股、绿地控股,受益标的还有华夏幸福。

    风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市房地产调控超预期严格,居民去杠杆力度超预期,房地产税出台超预期。