房地产行业:居民杠杆率国际比较研究系列一,韩国篇

韩国1997年之后经济增长中枢下行,之后的1998年至今居民杠杆率持续20年上行,从47.1%到94.8%。1997年危机之前韩国通过企业过度负债保持经济高增速,1980-1997年实际GDP平均增速为9.0%;1998年至今企业扩张和出口对经济拉动减弱,实际GDP增速降档,1998-2017年为4.0%。1998年至今居民杠杆率持续上升47.7个百分点,从47.1%到94.8%。

    从国家和政府角度、金融机构的角度、和居民角度深入研究,我们认为韩国经济增长中枢下降和居民杠杆率提升有密切因果关系。

    1,从国家和政府的角度,韩国信用扩张以应对经济下行,而此时企业部门融资需求大幅减弱和被削弱,信用扩张在居民端效果更加明显一些。韩国应对经济增长中枢下行的主要方式就是信用扩张,1998年至今基准利率持续下行。而此时企业融资需求大幅减弱和被削弱,制造业企业借款占总资产的比重从1997年的54%,下降到2015年的24.7%。同时,为防止企业部门去杠杆导致经济增速进一步下降,韩国政府危机后初期鼓励居民加杠杆。因此信用扩张在居民端表现的更加明显。

    2,从金融机构的角度,韩国经济增长中枢下行期间,金融机构更加偏好配置居民端资产。一是因为金融自由化(脱媒)的影响,二是因为金融机构整体风险偏好下降。1997年后韩国金融自由化加速,脱媒加剧,银行有配置居民端资产的压力。同时,金融机构本身风险偏好下降,而按揭等居民贷款不良率的优异历史表现使得金融机构从微观角度出发、从自身利益最大化的角度考虑,主要支持了居民加杠杆。1998-2017年,韩国家庭贷款余额占商业银行总贷款余额的比重从27.7%提升至43.9%。

    3,居民自身角度,房地产价格的初始启动更容易和居民加杠杆形成正向循环,相互促进,带来居民杠杆率的持续提升。对居民来说,房地产是优质资产,房地产价格的初始启动更容易和居民加杠杆形成正向循环,带来居民杠杆率的持续提升。在韩国居民总资产中,将近70%的资产是房地产。

    行政手段是延缓居民杠杆率提升速度,非扭转。在危机初期阶段过后,政府在行政上对房价过快上涨和居民杠杆率过快提升采取了一定抑制措施,2005年开始先后增加持有环节、交易环节税收,实施差别化住房按揭贷款政策,增加供给等等,但是没有改变居民杠杆率提升的大趋势。从韩国的经验来看,行政调控延缓了居民杠杆率的提升速度,而非扭转。

    投资建议:这是新世界、新视野、新市场。一二线城市基本面中长期上行,集中度提升趋势延续,地产股“便宜”的特征明显,增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。持续推荐万科a、保利地产、招商蛇口、新城控股和绿地控股,受益标的还有华夏幸福。

    风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市房地产调控超预期严格,居民去杠杆力度超预期,房地产税出台超预期。