房地产土地周报:供应上升成交下降,开发商拿地更加谨慎

土地供应(2018.08.03-2018.08.09):百城供应建筑面积环比上升8.52%,同比上升60.33%

    本周100城土地供应建筑面积合计3103.15万平方米,环比上升8.52%,同比上升60.33%。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为98.94、1126.48、1877.74万平方米,环比增速分别为0.32%、-12.39%、27.3%;同比增速分别为61.93%、41.05%、74.56%。

    土地成交(2018.08.03-2018.08.09):百城土地成交建筑面积环比下降1.64%,同比上升47.35%本周100城土地成交规划建筑面积1494.59万平方米,环比下降30.17%,同比下降47.35%。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为124.51、546.11、823.97万平方米,环比增速分别为11.5%、-15.34%、-40.45%;同比增速分别为-20.97%、-56.23%、-42.51%。

    本周100城土地成交均价3836元/平方米,环比上升9.6%,同比上升37.94%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为12311、3698、2646元/平方米,环比增速分别为-9.38%、-7.36%、7.69%;同比增速分别为5.41%、31.09%、49.66%。

    本周100城土地成交总价573.29亿元,环比下降23.48%,同比下降27.38%。其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为153.29、201.97、218.02亿元,环比增速分别为1.04%、-21.56%、-35.88%;同比增速分别为-16.69%、-42.62%、-13.95%。

    土地流拍率走高,开发商拿地更加谨慎

    根据克而瑞数据,2018年1-7月份,全国经营性用地的土地成交幅数达到17839幅,同比上涨17%,但流拍土地数量达到419幅,对比去年同期的235幅上涨78%,增长速度更快。流拍率也从1.54%上涨到2.35%,土地流拍的情况相比去年同期更加普遍。流拍率走高一方面说明地方政府确实加强了土地供给力度,另一方面也说明开发商的拿地态度变得更为谨慎,对于热点城市、热门区域的地块也不再盲目参拍。

    投资建议: 我们认为地产行业基本面依旧较好,且三季度受益于基数较低的原因,销售超预期的可能性大,目前唯一担忧的是政治局会议强化调控预期,包括首次提出要下决心解决房地产问题、同时遏制房价上涨、坚决去杠杆,因此短期政策压制估值明显,但其实这些调控在过去半年都一直存在。但由于宏观经济压力传导的宽信贷、宽货币、宽财政等政策如果持续出台,地产行业边际将会明显收益,虽然在滞胀期我们认为地产的相对收益较低,但行业增长空间依旧较大,继续推荐优质公司:保利、招蛇、万科、融创、新城、荣盛等。

    风险提示:市场对政策调控反应过度;新房销售不及预期。