龙头房企7月经营月报:销售稳增拿地下降,利差扩大过程暂缓

龙头销售环比下降,同比维持高速增长。6月份龙头冲刺年中业绩之后,15家龙头房企7月单月销售环比增速由升转降,单月销售总额达3005.09亿元,环比下降32.57%。但是同比依然保持较高增速,同比增速43.26%,增速相对上月上升2.02个百分点。从7月单月房企销售情况来看,TOP6-10龙头增速最快。TOP5房企实现销售金额1666.06亿元,同比增速分别达25.39%;TOP6-10位房企7月销售金额高速回升,同比增长100.75%,处于各线龙头中最高水平;TOP11-15的房企销售金额同比增速达40.89%。

    7月集中度由升转降,龙头拿地同比下降。我们统计的13家龙头房企(受数据来源影响,融创中国与世茂房地产暂时不统计拿地明细,本期新补充富力地产)拿地集中度由2018年6月的36.30%小幅下降到2018年7月的33.83%,低于2017年同期的36.44%。7月监测的13家龙头房企拿地总建面同比下降22.57%,至1922.06万平;其中万科拿地总建面领跑其它房企,共计848.40万平,其中三线城市建面占比为67.81%。

    龙头之间出现分化,整体强度基本持平,万科集团与招商蛇口7月拿地强度最高。我们通过当月拿地总金额/过去12个月移动平均销售额来衡量房企当月的拿地强度。2018年7月监测龙头房企拿地强度指标为0.53,与上月基本持平,低于去年0.65的水平。从监测的13家龙头房企情况来看,7月万科集团、招商蛇口与绿城中国该比值最高,拿地强度最大,补库存力度较大;保利地产与金地集团紧随其后。而部分开发商如中国恒大、雅居乐集团等拿地力度远低于近12个月的移动平均值。

    7月份保利地产、金地集团同期限债券利率下降,利差扩大过程暂缓,信用问题的关注度下降。地产板块的违约风险并不存在,市场担心地产违约风险,主要源自于高地价和限房价,同时回款减少带来偿债压力。从近期新发行的债券来看,龙头公司的债券利率上行趋势不大,同一公司不同期的信用债票面利率甚至出现下行,新发产品利率下行说明信用利差扩大过程暂缓,信用问题并没有成为资本市场的重点观察问题。以金地集团为例,7月份发行的5年期公司债(第四期)票面利率为5%,相对于6月份发行的5年期公司债(第三期)票面利率5.7%反而下降。

    投资建议:2016年9月30日调控以来,对影子银行监管政策出台较晚,使得这一轮周期被拉长,企业纷纷进行了加杠杆行为,而去杠杆过程,在短期之内,都会体现为超预期的基本面数据,预计年底开始下降。预计Q3数据都将持续好转,年底出现基本面回落。推荐万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福等公司。