房地产行业:地方分类调控,下沉趋势越发明显

上周政策情况:地方分类调控,下沉趋势越发明显上周,地方层面继续因城施政,且下沉趋势越发明显。赤峰出台四限,要求法人单位不得在中心城区购买商品住宅,新建商品房个人限售五年。

    同时,呼和浩特要求全面停止去库存,而长春提出新启动的棚改项目取消货币化安置,鼓励新建一定数量的回迁安置房。

    上周基本面情况:8月重点城市供给放量带动成交继续边际改善根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积:上周,我们监测的39个城市商品房成交面积562.93万方,环比上升11.6%。月度数据来看,18年8月,4大一线城市、12个二线城市、23个三四线城市分别同比上涨34.7%、3.2%、12.6%。推盘方面,8月14城推盘同比上涨34.6%,较6、7月份增幅进一步拉大。

    行业周观点:龙头房企销售领先行业表现,业绩增长具备可持续性18年上半年房企经营和业绩表现优秀,收入规模及利润率水平均出现了大幅上涨,根据行业销售结算节奏,18年主要体现的是16年的销售水平,行业景气度加速上行,结算量价齐升,带动企业整体业绩质量提高。具体来看,第一,业绩方面,板块68个地产公司主营业务收入规模增速29%,A股龙头10大房企增速34%,较17年全年增速提高22个和27个百分点,同时行业利润率水平在17年H1见底后,连续4个季度持续回升,费用率依旧维持稳定,而整体净利率水平为10%,延续前期修复趋势。第二,销售方面,我们统计的top30房地产公司销售金额,同比增长37%,高于行业13%的增速表现。第三,投资方面,龙头房企拿地力度在18年上半年有所下降,拿地金额/销售金额为45%,与17年全年相比下降12个百分点,由于企业普遍加大了开工力度,品牌房企新开工面积同比增速高达71%。第四,负债方面,企业融资渠道收紧再加上利率水平提升,行业整体净负债率水平114%,同比小幅上升,而行业平均短债覆盖倍数为1.2倍,整体财务风险较小。整体而言,在18年上半年较好的销售规模增长的保证下,我们认为龙头房企未来2年的业绩增长具备可持续性,在集中度提升趋势不可扭转的情况下,我们继续推荐低估值的龙头房企,一线A股龙头推荐:招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股,二线A股龙头推荐:中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展、广宇发展,H股龙头关注:碧桂园、融创中国、中国金茂、合景泰富等,子领域推荐光大嘉宝和中国国贸。

    风险提示政策调控力度进一步加大;按揭贷利率持续上行;行业库存抬升快于预期;行业销售回落快于预期。